土地增值税法 2012注会轻一.docxVIP

第八章　土地增值税法　　◆本章内容:7节　　第一节　土地增值税基本原理　　第二节　纳税义务人与征税范围★　　第三节　税率★　　第四节　应税收入与扣除项目★★　　第五节　应纳税额的计算（含清算）★★　　第六节　税收优惠　　第七节　征收管理★　　◆本章新增及变化的主要内容　　1.征税范围中明确：以房地产投资的细化规定。　　2.确定土地增值额时利息扣除的细化规定；　　3.纳税人转让旧房及建筑物的细化规定；　　4.增加一些土地增值税清算中的具体规定。第一节　土地增值税基本原理　　一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。　　　　二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收第二节　纳税义务人与征税范围　　一、纳税义务人　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。　　【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。　　A.学校 　　　　　　B.税务机关　　C.外籍个人 　　　　D.国有企业 　　[答疑编号2269080101]『正确答案』ABCD　　二、征税范围　　（一）基本征税范围　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。　　包含的三个判断标准：①转让的土地使用权是否国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；③转让房地产是否取得收入。基本征税范围不属于征税范围　　1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；　　2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；　　3.存量房地产的买卖。　　1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；　　2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。　　（二）具体事项征税的规定有关事项　　是否属于征税范围1.继承、赠予　　（1）继承；不征（无收入）　　（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租　　不征（无权属转移）。3.房地产抵押　　抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换　　单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营　　（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。　　（2）新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。6.合作建房　　建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产　　暂免。8.代建房　　不征（无权属转移）。9.房地产重新评估　　不征（无收入）。　　【例题·单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（　）。　　A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产　　D.投资于房地产开发企业的房地产项目 　　[答疑编号2269080102]『正确答案』C第三节　税率　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下——需记忆，考试不给税率。　　增值额占扣除项目金额比例　　税率　　速算扣除系数　　1　　50%以下（含50%）　　30%　　0　　2　　超过50%～100%（含100%）　　40%　　5%　　3　　超过100%～200%（含200%）　　50%　　15%　　4　　200%以上　　60%　　35%　　【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%　　[答疑编号2269080103]『正确答案』A『答案解析』增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，适用第一级税率，即30%。第四节　应税收入与扣除项目　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让　　1.取得土地使用权所支付的金额　　2.房地产开发成本　　3.房地产开发费用　　4.与转让房地产有关的税金　　5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让　　　　1.房屋及建筑物的评估价格　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用　　3.转让环节缴纳的税金　　土地增值额＝应税收入－扣除项目合计。新建房地产转让，如果是房地产企业