粤豪实业-白沙地块前期定位策划方案.docVIP

粤豪实业——白沙地块前期定位策划方案 前 言 夫未战而庙算胜者，得算多也； 未战而庙算不胜者，得算少也。 多算胜少算，而况于无算乎。 吾以此观之，胜负见矣！ — — 孙子 全程策划/代理的重中之重——帮助项目赢在起跑线上！赢了再打！ “好房子自己会说话”，房地产产品成形之时，便决定了它未来70%的命运。而从营销的角度来看，做产品其实就是做卖点。从市场的角度来看，我们认为有三种不同的态度 — — 迎合、引导、超越！从行业竞争的角度来看，存在“三品”之争——品质、品位、品牌！ 究竟是在产品中做卖点，还是在卖点中做产品？ 究竟是迎合市场，还是引导市场，抑或超越市场？ “三品”之争，企业如何过渡？如何取舍？孰重孰轻？ 我们相信，正因为不同的态度，不同的选择，也成就了不同的开发商。所以就会有人做车头，有人当车厢…… 思路决定出路 粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块，经我公司对地块现场及周边的调查，对该地块的评价和概述如下： 土地规模约150亩，地处桂阳旅游大通道旁，距桂林市区约50分钟车程，距阳朔县城约15分钟车程。 地处阳朔县白沙镇，该镇以农贸业为主导产业，镇区经济较为富裕，产业较为单一，以农作物种植与贸易为主。 交通状况较为理想，距离桂林大旅游圈的接待中心——阳朔约15钟车程。 周边生态良好，背山面水，接近阳朔新旅游线路——遇龙河。 地块较为平整，利于开发，地块周边配套几乎为零。地块为毛地、生地。 地块紧接着一个变电站，对地块的开发产生一定负面影响。 地块范围内折迁面积不大，有利于控制成本，但地块沿公路部份未纳入开发地块中，沿路民宅挡住了地块大部份的视觉范围，造成地块主入口较窄，进深短，内开面宽，在今后的开发中，不利于较好地树立起地块的良好形象。 地块地处山脚，衍接白沙镇农贸市场，较市近景的同时，又被无序低档的人工建筑影响，可谓利弊兼有。 针对粤豪实业白沙地块所处现状，如遵循传统房地产开发思路，无异于是在为政府“垦荒”，且地块旁边的农贸市场，档次低，形像差，虽在桂林地区具一定知名度，亦是依靠良好的物产与低廉的价格打开销路，如加大农贸市场的建设力度，相对的就会抬高其农产品价格，短期内会对其市场销路造成不良影响。而且，农贸市场的规模及其产业，绝对不足以支撑项目的发展基础。 如遵循传统房地产开发思路，该地块最佳的发展选择一是整治地块后，分割出让；二是小步慢跑式的大盘小做，大盘慢做，逐渐积累市场；三是投巨资强势启动项目，拉开市场；四是斥巨资大兴公建配套。显然这些都不是粤豪实业所期待的效果。 最大的劣势背后往往隐藏着最强的优势！ 白沙地块，无论如何开发，都必须遵循“生地——熟地——宝地”的开发过程。 常规性的地产开发，难以实现土地的最大利用价值，难以高产出。 思路决定出路！ 只有跳出地产做地产，才是该地块最佳的发展选择。 同舟房地产策划公司以辩证的、发散的、逆向的思维，在充分考察了桂林房地产市场现状基础上，结合国内最先进的房地产开发理念——泛地产理念，认为粤豪实业白沙地块的开发，不是桂林房地产市场中随波逐流的一枚棋子，不是在别人的基础上的简单克隆，不是单一地产的单向开发，不是桂林郊区又多了一个较大的楼盘。而是桂林房地产市场走向复合地产开发的第一啖汤，是桂林房地产市场方向的转折点，是桂林房地产的升级版，更是广西复合地产开发的样版田。是粤豪实业出品牌，上平台的转机，是粤豪实业“金鳞化龙”的腾龙一跃。 于此，同舟房地产策划公司结合地块生态良好，交通优良，地处旅游大通道且接近桂林地区旅游接待终点——阳朔等地块优势，将地块开发与发展的着眼点放到了保健养生、旅游、生态、度假的层面上，跳出单一地产的开发思维，站在更高的层面，对地块的项目定位为—— 中华养生园！ 问题的提出 房地产业：相对过剩的市场呼唤新的突破点 中国从计划经济向市场经济过渡只是刚刚起步，房地产市场作为一个新兴行业也只走过了十年的历程。当房地产的开发完全打破了过去计划经济体制下的，由政府统一规划、投资、分配的格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中的核心，受能否获得土地、以何种价格获得、距离的远近、入市时机是否适合等因素的影响，在相当大的程度上左右着开发商的投资和开发行为。 但这种情况在今天已开始改变，一个城市无论是其经济的发展，还是其城市布局的完善形成，政府的计划或总规在某种程度上可以左右其发展的方向，但只能是停留在宏观的层面上，起到一种引导的作用，而最终的实施还是要靠市场这只“无形的手”发挥作用…… 走过2003，我们不难察觉，桂林过去5年的房地产开发，造成了无论是别墅、住宅，还是公寓、写字楼之间的大量相互克隆。从最初的风起云涌、大起大落到现在的小心翼翼、谨小慎微，至今，业内的发展速度得到了基本控制