第六讲 家庭消费支出规划.docVIP

第六章 家庭消费支出规划 第一节 居住消费规划 个人/家庭居住规划包括租房、购房、换房的规划。居住规划的第一步是决定以租房还是购房方式来满足居住需求。如果决定购房，就应当考虑个人/家庭目前所拥有的金融资产与储蓄能力、计划购房的时间、房屋面积等因素，从而决定适合于自己经济能力和个人/家庭偏好的房屋。另外，房屋作为个人/家庭拥有的一种长期资产，不仅可以自用，还可能用以投资（例如出租或持有增值等），在进行房屋居住规划时应当考虑房屋的投资价值。本节正是按照上述内容详细展开，购房或租房决策的购房应考虑的因素购房抵押贷款的概念房产投资分析方法。 房产可能是一个人一生中拥有的最重要的资产，因此作出租房还是购房决策以及租（或者购买）什么样的房屋必须慎重。一般而言，租房或购房决策的作出除了与个人/家庭财务状况有关，还受到人们对生活方式偏好的影响。下表列出了租房与购房分别具有的一些优势。从表中列举的事项可以看出，租房的最大优势集中于其灵活性上，包括财务方面的灵活性，例如房租按期缴纳，每次缴纳数额不大；也包括生活方式的灵活性，因为租房可以避免承担与所有权有关的责任。而购买房屋的优点则集中在占有财产利益、个人可以自由地进行改建和装饰等方面，另外房产还可能在未来升值从而给所有者带来收益。 表格 1租房和买房的比较 租房 买房 ●灵活机动，不会发生房产的销售费用 ●拥有房屋的所有权 ●不需要首次付款 ●房产可能增值 ●按期缴纳金额不大的房租，不会给个人能/家庭带来巨大的现金流量压力●不会面临因外部环境变动导致的房屋租金上涨的风险 ●避免房屋价格下滑的风险 ●能够自由的对房屋进行改造 ●不需要或承担很少的维修、维护事务 ● 在购房租房决策过程中，除了下文将要详细考虑的财务因素外，还有一些重要的费财务问题需要考虑，尽管这些因素将很难定量化的加以考察。首先，如果客户不打算在某一个城市呆很长时间，一般不会考虑购房而是租房。在某个城市住的时间越长，其房屋增值越大，购房的利益会随着时间的延长而日渐增多。其次，对于大多数人而言，购房是一种“强制储蓄”的很好手段，因为支付抵押贷款直接进入到了偿还贷款本金之中。所以说抵押贷款强迫客户进行有意的储蓄。虽然从形式上看，客户确实是在购买东西而不是储蓄，但是所购买的东西不仅不会“消耗尽”，而且随着时间的推移还会增值。尤其是当客户到了退休年龄的时候，你完全已拥有一个属于自己的房子，可以“免费”地住下去。 （二）租房与购房决策的财务分析 在不考虑个人/家庭生活方式偏好的条件下，单纯从财务角度来看，租房与购房决策实际上就是选择一种能够最大化个人/家庭收益的居住方式，常用的租房与购房分析方法包括成本法和净现值法。 成本法就是比较租房与购房的年平均成本并选择年成本较低的居住方式。一般而言租房的成本包括：（1）房租、（2）押金的利息；购房的成本包括（1）首付占用资金的机会成本、（2）购房贷款的利息。值得注意的是，在比较租房和购房成本时，并不考虑购房时的首付和分期付款金额本身，这是由于如果采用购房方式的话，个人/家庭在还完全部房款后将取得房屋的所有权，而租房者在付清所有房租后房屋的所有权仍然归出租方所有。 上面的例子简单的刻画了租房与购房决策的成本法的计算程序，在现实中为计算租房与购房的成本应当考虑的因素远为复杂。例如，租房的房租在未来可能发生波动；房屋未来可能升值从而使购房变得更合算；另外短期和长期利率也可能发生波动从而影响决策。 净现值法就是分别计算租房和购房发生的现金净流量的现值，并选择能够产生最大现金净流量现值的居住方式。 ×15%=22 500元的5年期年金终值，即： 22 500×5.64=126 900元。将这一计算过程用公式表示，有： 可负担首付款＝目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率（或称为储蓄率上限）×年金终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场报酬率）＋目前净资产×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场报酬率） （2）可负担的房贷总额除了与个人/家庭的收入水平有关，还与贷款银行提供的贷款条件以及贷款合同规定的还贷期限有关，用公式可表示为： 可负担房贷总额＝目前年收入×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝预计的收入增长率）×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数（n＝贷款年限，r＝房贷利率） 2、可负担房屋单价 可负担房屋单价是个人/家庭所能负担得单位房产的价格。其计算公式为： 可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数 在进行购房规划时应当同时考虑可负担房屋总价与可负担房屋单价两个指标。前一指标是个人/家庭目前的收入水平和支出结构对购买房屋在资金上作出的限制，而后一指标除与可用以购买房屋的总支出相联系外，还反映了个人/家庭对房屋面积的需求状况。例如，一个并不十分富裕但人