试论物业管理过程中服务与管理的关系.PDFVIP

技术经济与管理研究 2004 年第 3 期 Technoeconomics Mana ement Research NO. 3 2004 g 试论物业管理过程中“服务”与“管理”的关系 长江三峡投资发展有限责任公司 张明亮 重庆大学电气工程学院 韩 力 宜昌九州置业有限公司 朱 健 随着我国市场经济的建立和人民生活水平的提高, 对物业 从起源看物业管理是“业主迫不得已”而制定约束租户的 管理的需求也越来越高 , 物业管理过程中出现的矛盾也越来越 行为管理办法 , 从形成和发展看 , 物业管理机构是从“面临不 突出。物业管理过程中到底是以服务为主 , 还是以管理为主 ? 知该由谁来管理的难题”中应运而生。 可谓仁者见仁 , 智者见智。站在不同的角度会得出不同的结 由此可见, 为了维护公共利益 , 由于管理需要而形成物业 论。本文将从物业管理的形成和物业管理的基础理论两个方面 管理。同时 , 物业管理也是为公共利益服务的。 进行探讨和研究。 2 从物业管理基础理论分析 1 从物业管理的形成角度分析 物业管理过程中涉及到最基础的理论包括物业管理的产权 一般认为物业管理行为最先发生在 19 世纪 60 年代的英 理论、物业管理的公共选择理论、物业管理委托 ———代理理论 国。据史料介绍, 当时的英国已基本完成了野蛮的原始积累过 等 , 现分述如下 : 程 , 正处在从工场手工业和小生产方式向大工业或专业分工合 21 从物业管理的产权理论分析 产权制度是一切经济制度 作的社会化大生产迅速过渡时期 , 一时间大批农业工人及其家 的基础 , 或者说 , 任何经济制度都取决于产权制度 , 那“物 属被吸引到作为工业中心的大城市里来。这样不仅原有城市布 业管理”的产生是基于何种产权制度 ?也就是说 , 何种产权形 局和交通条件已不适应大工业的发展和人员流动的需要 , 而且 态提出“物业管理”这种制度需求 ?一般而言 , 住宅区内主要 像患急性病一样发生了工人和以工人为主的小商人和小手工业 存在着 4 类产权关系 : 第一 , 区分所有 , 即一小业主所独有的 者的住宅严重短缺问题 , 同时也伴生着房租价格暴涨和由于住 产权 ; 第二 , 部分共有 , 即某一部分业主所共有的产权; 第 房拥挤、设备老旧而必定出现的“社会问题”。于是 , 英国第 三 , 两方所有 , 某二个小业主两方所共有的产权; 第四 , 全体 ( ) 二大城市伯明翰的一位叫奥克维娅 ·希尔 Octavia Hill 的女物 共有 , 住宅区所有业主全体共有产权。在这四种产权关系中 , 业主迫不得已为其出租的物业制定了一套规范 ———约束租户的 仅有第四种产权关系对物业管理的需求是必须的 , 对这些共 行为管理办法 , 要求承租者严格遵守 , 同时女房东希尔女士本 有、共用物品来说 , 如果没有统一的管理 , 就会诱发大量的 人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮 , 维持了起码的居住 “搭便车”行为 ———争相享用而不承担责任, 以致因过分使用 环境。此举收到了意想不到的良好效果 , 使得当地人士纷纷效 而加速损坏 , 最终会使大家都得不到享用 , 损坏公众利益 , 对 仿 , 形成了一定的气候 , 因而被视为最早的物业管