第一讲 建设工程交易.ppt

1.建设工程交易 1.1建设工程交易模式 1.1.1建设工程交易概述 1）交易 ：指个人或组织之间的物品、服务或权利的自由过渡。 要素：交易主体、交易客体、产权、合同、交易目的。 2）建设工程交易 特点： （1）偶然性。 （2）长期性。 （3）实施过程与交易过程的重叠性。 （4）不确定性。 （5）交易双方信息不对称性。 （6）合同的不完备性。 1.1.2建设工程交易模式 工程交易模式可分为自主型和代理型两大类。所谓自主型交易模式，即由项目业主直接与工程承包人进行的工程交易；所谓代理型交易模式，即项目业主委托代理人，由代理人与工程承包人进行的工程交易。对代理型交易模式，工程交易可视为由业主与代理人的项目管理交易及代理人与工程承包人的工程交易的总和。 目前国内外常用的交易模式： 1）DBB模式（设计——招标——建造模式） 2）建设工程总承包模式 （1）施工总承包 （2）设计-施工总承包 （3）设计-采购-施工总承包 3）施工管理总承包（CM模式） 4）项目管理总承包（PM模式） 衍生模式：PMC模式和PMT模式。 5）不同交易模式对比分析 1.2 建设工程交易费用 1.2.1 交易费用 1）交易费用 交易费用包括用于制度和组织的创造、维持、利用、改变等所需资源的费用，当交易包含财产的合同权利时，交易费用还包括财产资源的 界定、测定以及索取权利的费用。 交易费用可归纳为交易前、交易中和交易后的各种与交易相关的费用. 2）影响交易费用的因素 （1)人的因素 有限理性、机会主义。 （2）交易的特性 资产专用性、交易不确定性、交易的频率。 （3）交易的市场环境 指潜在的交易对手的数量。 1.2.2建设工程交易费用 1）建设工程交易费用的概念 是指为完成建设工程交易所发生的费用。 2）影响建设工程交易费用的因素 （1）建设工程中人的因素 有限理性、机会主义。 （2）建设工程交易的特性 资产专用性、交易不确定性、交易的频率。 （3）建设工程交易的市场环境 在建设市场还不充分发育的阶段，建设市场环境对建设工程交易方式有决定性作用。 建设市场竞争对手多少，对交易成本有直接的影响。 1.2.3建设工程交易模式的选择 1）业主建设管理能力 （1）专业开发型业主。 （2）无建设管理能力型业主。 （3）准专业型业主。 2）建设项目的经济属性 （1）公益性工程项目。 （2）经营性工程项目。 （3）准公益性工程项目。 3）我国建设工程交易模式简析 1.3建筑市场体系 1.3.1建筑市场概述 1）建筑市场的概念 广义：承载与建筑生产经营活动相关的一切交易活动的总称。 狭义：一般指有形建筑市场，以工程承发包交易活动为主要内容，有固定的交易场所——工程交易中心。 2）建筑市场的特点 （1）买方向卖方直接定货，并以招投标为主要方式。 （2）交易价格以工程造价为基础，企业信誉、技术力量、施工质量是竞争是主要因素。 （3）交易行为需要受到严格的法律、规章、制度约束和监督。 1.3.2建筑市场的主体 1）业主 2）承包商 3）工程咨询服务机构 1.3.3建筑市场的客体 1）有形的——建筑产品。 2）无形的——各类智力型服务。 1.3.4建设工程交易中心 1）建设工程交易中心的性质和作用 性质：不以盈利为目的需要得到政府部门的批准的服务性机构。 作用：报建、发布招标信息、合同授予、申领施工许可证等一站式完成。 2）建设工程交易中心的基本功能 （1）信息服务功能 （2）技术、咨询和服务功能。 （3）管理服务功能。 3）建设工程交易中心的运行与管理 （1）运行原则 信息公开、依法管理、公平竞争。 （2）建设工程交易中心的管理内容 ①提供活动场所 ②提供规范的服务 ③发布有关信息 ④保管建设项目有关资料 ⑤对招标活动进行监督 ⑥公正地履行职责 ⑦收取相应的服务费用 1.4建筑市场管理 1.4.1建筑市场宏观管理 1）大型项目的建设 从建筑业、土地规划、城市建设、住宅建设、区域经济等方面进行管理。 2）住宅建设 从政策、建设用地、市场机制、社会保障制度等方面管理。 3）教育和科研 从提高行业水平、促进行业可持续发展进行管理。 4）建筑业管理 （1）从政府角度规范行业行为。 （2）对专业人员和企业进行管理 （3）制定建筑规范和标准。 （4）行业资料统计。 （5）安全管理和质量管理。 1.4.2建筑市场运行管理 1）工程发包 （1）招标发包与直接发包 （2）招标发包标段划分 （3）发包人不得实施的行为 ①强令承包人、中介服务机构从事损害公共安全、公共利益或者违反工程建设程序和标准、规范、规程的活动。 ②将工程发包给没有资质证书或不具有相应资质等级的承包人。 ③要求承包人以低于发包工程成本