经纪人百问20070128.doc

经纪人百问手册Ⅰ 1、什么是房地产？ 答：1）是房产和地产的总称。 2）是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。 3）在经济学上称为不动产。 2、什么是土地所有权？ 答：土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 3、各类土地的使用年限分别是多少？ 答：居住用地：70年； 工业用地：50年； 教科文卫体育用地：50年； 商业、旅游、娱乐用地：40年； 综合或其他用地：50年 4、房产所有权总共可分为哪几类？ 答：可分为占有权、使用权、收益权、处分权。其中， 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件； 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要； 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金； 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 5、何为“五证两书”？ 答：五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》； 两书：《商品房使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》 6、什么是绿化率？ 答：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 7、期房与现房有哪些区别？ 答：期房是已经动工但未竣工的房屋； 现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 8、什么是层高？ 答：层高是指本层地板面到上层地板面之间的垂直距离。层高等于净高加上楼板厚度 9、什么是进深？ 答：进深是指从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 10、什么是开间？ 答：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 11、房产按使用性质分为什么？ 答：可分为住宅、商铺、写字楼、仓库、车库和厂房 12、住宅有哪些划分方式？ 答：按使用类别分为普通住宅、复式和别墅 按产权性质分成商品房、房改房、集资房等 13、什么是房改房？商品房？集资房？ 答：房改房：就是单位、机关、企业等部门分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改住房包括以标准价和成本价购买的公房。 商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。 集资房：是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材、供应、税费等方面给予部分减免。 在中介市场中，住宅绝大多数来自于商品房和房改房。 14、什么是起价？总价？单价？均价？ 答：起价：是指所销售商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对销售的商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平 总价：是指某一宗或某一区域内的房地产整体的价格。 单价：是指单位建筑物面积的价格 均价：是指所销售商品房的平均价格 5、影响房产价格的主要因素是什么？ 答：地段、交通，面积、年限、配套、房型、楼层、周边环境、朝向，物业管理，用途，产权，心理因素，政策引导，市场需求等 16、房产按建筑结构如何划分？ 答：可分为砖木、砖混、钢筋混凝土、钢结构、其它结构。 17、房产按建筑高度可分为几类？ 答: 多层1—6层； 小高层7—12层； 高层12—24层； 超高层24层。 18、墙体有哪些分类？何为承重墙？ 答：墙体按受力情况分为承重墙和非承重墙 凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙； 不承受外来荷载的墙称为非承重墙。 19、何为“三七墙”？ 答：砖墙的厚度一般以砖长表示，其相应厚度为365毫米的墙称三七墙。 20、什么是使用面积、建筑面积、公摊面积？ 答：使用面积：是建筑面积扣除公摊面积，及墙体、柱体占用的面积后的净使用面积。 建筑面积：是包含房屋居住可用的使用面积，墙体柱体占地面积及楼梯走道面积等其它公摊面积。 公摊面积：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，及各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。 注意: 建筑物的层高高于2.2米计入建筑面积，全封闭阳台按底板水平投影计算全面积,未封闭的阳台按底板水平投影的一半计算面积。 21、什么是房地产市场？ 答：房地产商品进行交易的地方或场所，包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 22、房地产市场的特点主要有哪些？ 答：1）经营对象的非流动性：交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房产权益的转移。 2）供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给