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人口结构对房地产价格波动影响【摘要】中国作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比任何国家都要剧烈。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。在对人口结构变化特征加以梳理的基础上，以市场供需和宏观环境（政府的参与程度及货币政策的相关变量）角度为切入点，运用面板数据模型分析，探讨了人口结构对房地产价格波动的影响，并据此提出了相关政策建议。 【关键词】人口结构 房地产价格 面板数据模型 房地产是我国国民经济重要支柱产业之一，其对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近年来，随着房地产市场不断成熟和房地产价格持续上涨，房地产业也伴随了巨大的风险，这种风险主要体现在房价非规律性波动上。尽管影响房地产价格的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构、人口结构情况等。但由于房地产的最终属性是居住，因此房地产与人口的关系非常密切，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度等诸多因素决定的。人口的年龄结构、人口的迁移和流动等都会对房地产的需求产生影响。 人口结构分析之所以重要，是因为不同的结构性质的人口有着不同的住房需求。按照生命周期理论，人在不同的年龄阶段，储蓄和投资的行为不同，所从事的主要活动也会有所不同。根据美国的调查数据，现实中存在对经济产生重大影响的关键年龄：20 岁左右工作；25-35 岁成家买房子；40-50 岁进入事业高峰期，收入和储蓄都会增长；60 岁后逐渐退休。因此各年龄段人口总量及变化量都将对房地产经济产生重大影响。根据我国第六次人口普查结果来看，劳动年龄人口总量保持增长态势，就业压力始终较大。未来十几年16岁及以上人口的规模较大，总量在9亿以上，2013—2020年将超过11亿，并呈增长趋势。劳动年龄人口基数大，高峰持续时间长，对人口就业和房地产发展带来了巨大压力。据统计，1992—2009年，全国城市商品房售价平均上涨了15.27倍。而从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达到17.8%，首次超过了居民可支配收入增长幅度，特别是北京、上海、深圳等地价格上涨速度惊人。但是，从人口学的角度，中国正在迅速进入一个加速老龄化时代，这一变化将对整个社会的经济活力以及消费需求带来不可逆的重大影响，住宅市场不可避免的会因此发生重大的变化。目前也有观点认为，如果人口结构老龄化的变化趋势加速，中国的房地产景气周期，有可能会提前突然终结。 作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈，这种特殊性使得研究人口结构与房地产波动的关系意义深远。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。 房地产价格问题的重要性吸引着国内外众多学者的关注和研究，对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志。从国内外研究文献来看，国外学者的研究较中国来说起步稍早。Mankiw和Weil(1988,1992) 对人口和房地产需求关系加以研究，他们通过对年龄结构设定的虚拟变量构建了年龄结构相对于房屋需求量的函数，认为20-30岁人口是房屋需求量最大的人群，而当步入老年之后，人们对住房的需求量骤减。另外，他们认为战后婴儿潮（1946—1964年）推动的人口规模和结构的变化，能够显著影响房地产价格。预测显示，随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969—1989年进入上升通道，于1989年达到顶点后，步入长达30 年的价格下行期。美国的Poterba(1991)对39个城市的年度数据（1980-1990）进行时间序列截面回归分析，使用住宅价格的中位数、建筑成本、人口因素及收入作为变量，证实真实收入和建筑成本的变化可以解释个城市住宅价格指数的上涨，但人口并不是影响房地产价格的主要因素。Robert（2006）的研究表明，综合考虑人口因素对房地产价格、利率的影响后，婴儿潮以及随之而来的人口结构的变化，对美国、日本房地产价格有较强的预测能力。 基于国内的研究主要有：赵君丽（2002）认为，建国以来我国已出现三次人口高峰，即整个20世纪50 年代、1963—1974 年、20世纪80年代后期，其中后两次出生高峰推动房地产市场进入相应的需求高峰。王春艳、吴老二（2007）基于1997-1999年广东省各地级市的数据，构建联立方程模型，利用空间计量方法，研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格的关系，结果表明收入、消费、人口迁移、空间地理因素均对房地产价格产生显著影响。张昭、陈兀梧（2009）通过现有数据对未来进