国外物业管理经验.doc

美国： 开发商是不愿意搞物业管理的,因为他们认为房产开发与管理不同,前者是生产领域,后者是管理服务领域。聘请专业的物业管理公司比自行管理费用反而少。另外,物业管理在美国已经十分专业化,自已成立一个物业管理公司,很难得到人们的认可。 物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理,具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担,保安由专业保安负责派人承担,维护交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不像国内那样复杂,一般由投标公司自己出方案,主要看对方的价位和服务承诺,最后由业主进行挑选。 专业的物业管理公司还须依照楼宇管理的规定.为其接管物业的公共地方及其设施购买保险,以便在惫外发生后.业主的赔偿问题有所保障.保障公共地方与设施,以及第三者的财物乃至生命安全.购买此类保险后,投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任,便由保险公司承担. 德国： 德国小区物业公司的职责分为两大块, 一方面是接洽房屋买卖和租赁业主, 一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托, 物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员, 负责定期检查防火, 防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障, 拨打物业公司 24 小时服务电话, 物业公司可以迅速指派维修人员处理。 物业公司除了管理房产的日常事务之外, 每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况, 并向业主们提交一分当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有 5 年, 如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准, 根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。 法国： 业主委员会代表所有业主的利益, 定期或不定期与物业公司沟通, 提出意见或建议。业主委员会成员的工作都是义务性质, 并不收取佣金, 但他们在金额不高的项目上有决定权, 物业公司通常须执行业主委员会的决定。 业主们就存在的问题自由发表言论, 大到房屋结构出现问题, 小到门房态度不好, 业主们无所不谈。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评, 可以要求删减某项物业设施, 也可以对今后的物业管理提出合理化建议, 甚至可以要求更换物业负责人。 业主大会只是决定大楼在物业方面的大致方针, 而日常的物业管理则完全交由物业公司处理, 其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等, 其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 法国业主更换物业公司的事是司空见惯的, 条件有两个, 一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出, 而且赞成票必须超过一半, 二是业主委员会必须事先与大部分业主联系, 并提前选择好下一家物业公司。 日本： 在日本, 业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规, 明确了业主和物业管理公司的权利和义务, 规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依, 有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业管理公司双方的合法权益, 还有利于物业的保值增值。 新加坡： 新加坡政府强调对居住小区进行法制化管理。物业管理部门根据小区的实际情况编写《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等章程，同时制定了公共住房室内外装修、室外公共设施保养等规定，以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务关系。物业管理合同通常是一年一签，管理费由物业管理公司与业主协商决定，之外不再收取任何额外费用;如果房屋维修超支，可向业主说明情况，另行收取;会所、运动场及停车场均可免费享用。 西班牙:外包式的物业管理 西班牙的物业公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担;保安由专业保安公司负责派人承担;维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。 英国： 据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。 英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。 经验和启示： 通过对上述国外物业管理的研究分析，我们发现，优秀的物业管理是以社会化、专业化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的法制体系和组织架构为保障的，为我国现代物业管理提供了一下经验和启示： 完善、健全物业管理法