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多重利空侵袭地产业 白马股业绩能否持续？红周刊作者 赵康杰 一方面是房地产调控，一方面是美国加息，房地产行业正遭遇多重利空。有业内人士就此指出，部分房企前期提出的较高业绩目标年内或将难以完成，未来一段时间内，房企业绩继续冲高的可能性越来越小。 不过，今年1月至5月，碧桂园、融创中国、招商蛇口和万科等公司业绩都实现同比增加五成以上的增长。因此，备受市场关注的是，这些龙头公司还能把增长延续到下半年吗？多重利空袭来 为了控制房地产市场过热，自去年9月以来，北京、天津、深圳、南京、广州、上海等城市密集出台限购限贷等调控措施。到今年3月，北上广深4个一线城市全部执行“认房又认贷”政策，非户籍人口购房门槛均提高至5年。《红周刊》记者了解到，截至目前，全国已经有超过40个城市出台了限购措施，类地产调控政策达140余次。 中原地产研究中心首席研究员张大伟在接受《红周刊》采访时表示，前期因政策收紧导致市场过热成交的情况，目前已经得到了明显抑制，部分过去报价过高的项目和二手房价格在短期将快速回落，随着一、二线城市的调控收紧，预计房企在今年二季度开始，业绩表现会有非常明显的回落。“虽然房企在2016年收获颇丰，但总体看，在去年9月30日开始的这一轮调控中，楼市将不可避免地面临降温。”张大伟认为，大部分房企都在去年拿了比较高价的地，这种情况下，未来房价上涨预期非常强烈，但不期而至的调控又导致房价上涨难度非常大，因此对于很多房企来说，随着资金成本逐渐增加，资金链的风险也正逐渐积累。 《红周刊》记者在采访中获悉，从2017年初开始的一、二线城市限价等政策，导致市场走势放缓，尤其是今年3月开始的本轮调控逐渐开始影响市场，许多房企销售数据出现大幅下滑。“我们跟踪的16家房企在5月份的销售仅有2000亿元，是前5个月数据最差的月份。”张大伟对记者说。（见表1） 在兴业证券6月6日披露的《万科五月销售经营情况电话会议纪要》中，万科董秘朱旭公开表示，万科对未来行业发展“不乐观”。“5月大部分房企的销售业绩环比都有所下降。一方面，政策监控趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，对无证销售、中介虚假宣传的查处；另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧，我们对未来持非常谨慎的态度。” 而在张大伟看来，重压之下，部分房企前期提出的较高业绩目标年内或将难以完成。他表示：“今年一季度很多公司的销售数据更多是来自2016年的结转，从目前的市场情况看，未来一段时间内，房企业绩继续冲高可能性越来越小了。” 值得注意的是，就在6月15日凌晨，美联储宣布加息25基点，这也是年内美联储第二次加息。对此，外界有分析认为，美联储加息直接的结果将导致美元走强，资金回流美国，从而导致国内热钱减少，对国内楼市产生利空。 不过，苏宁金融研究院特约研究员江瀚对此持不同观点，他在接受《红周刊》采访时表示，从近几次美联储加息来看，中国人民银行作为国家央行已经有了足够的货币工具来确保基本面的稳定，包括之前央行的各类公开市场操作已经进一步释放了美联储加息的市场预期，所以确保国内流动性充裕已经没有问题。“并且从去年以来，房地产市场的政策其实早就处于调整的状态之中，房地产信贷的利率调控手段也逐渐成熟，房地产市场已经处于周期性调整的状态中了，所以基本上不太会受到美联储加息的影响。”“马太效应”助力白马股 据《红周刊》记者了解，并不是所有的房企都要“勒紧裤腰带过日子”，部分龙头开发商正凭借其在土地、资金、品牌、管控能力等多方面的优势强势“突围”。数据显示，今年1月至5月，碧桂园累计销售额同比增速高达156%，融创中国同比增长80%，招商蛇口同比增长61%，而万科实现同比增长54.9%，这些地产龙头销售额增速远高于行业整体增速，地产行业“马太效应”愈发凸显。 而根据国泰君安数据，国内前十大房企销售额的市场占有率在过去5年间呈上升趋势，其中在2016年，恒大超越万科成为销售额最大的开发商，其市场占有率达到了3.17%，当年前十大开发商销售额的市场占有率达到18.68%。而截至今年前4个月，国内前十大开发商的市场占有率上升至22%，行业集中度进一步提升。（见附图） 《红周刊》记者查阅数据后发现，美国房企十强的销售额市场占有率目前高达30%左右，其中销售额排名第一房企的市场占有率高达6%至8%，因此可以预见的是，我国地产行业未来仍存有大量大企业通过兼并重组小企业不断发展壮大的机会。 对此，雪球大V释老毛认为，国内地产行业已经由过去野蛮生长的“黄金时代”逐渐进入到了现在的“白银时代”，只要不出现致命风险，那么在“白银时代”中，房地产“断崖式”暴跌几乎不太可能出现，但“井喷式”暴涨也很难持续。在他看来，以我国目前的城市化程度，房地产行业不仅不会衰退，反而在未来相当长的一段