我国高房价制度性因素及其应对之策.docVIP

我国高房价制度性因素及其应对之策摘　要：中国房价之高，众所周知，目前，已位居世界前列，但中国的人均收入却排在世界的百位之后，房价与收入形成巨大反差。对于高房价的原因，各有说法，有刚性需求说，有人地矛盾论，等等。本文将从制度方面探求高房价的原因，并寻求应对之策。 关键词：高房价 制度性因素 应对之策 1.中国高房价的制度性因素 1.1缺乏竞争性的垄断供给制度 住房福利分配制度改革后，中国的房地产开始步入市场经济，可是中国的房地产市场却不是一个真正的市场，而是一个缺乏竞争性的垄断市场。在这个市场模式中，政府掌控土地，仅提供给开发商，其他组织或个人无法获得土地，所以也不能个人自建住房或集资建房。在这种模式下，政府和开发商控制着土地和房源，他们形成了利益共同体，土地价高房价也高，政府以及开发商都需要高房价，只有这样他们才能获取各自最大的自身利益，所以说这种供给体制就是高房价体制。再加上多年来宽松的货币政策，必然使房价、地价相互促进，不断攀高。 1.2分税制度 1994 年我国开始实行分税制度，分税制度是按税种划分为中央和地方收入来源的一种财政管理体制。分税制要求按税种实现“三分”：分权、分税、分管。该制度的实施造成中央政府与地方政府之间的财权与事权失衡，直接表现为中央政府财政收入迅速增长，承担的经济建设、社会发展等职能逐步收缩，地方政府则相反。为此，地方政府亟须扩大财政收入来源，以便承担日益广泛的政府职能。而房地产业因其产业关联性高、税收贡献大等特点，成为地方政府解决这一难题的首要调控对象。由此，分税制度促成地方政府成为房价快速上涨的重要推手。一方面，在现有的土地制度下，土地的供给完全被地方政府所垄断，通过“低价征地，高价出售”的方法，地方政府获得土地出让金。分税制度强化了地方政府的这一行为动力，使其积极采取“非饱和”限量供应土地的政策，导致稀缺的土地资源更加供不应求，促使“土地财政”的形成，直接推高了地价；另一方面，分税制改革后，地方政府具有极强的动力在市场低迷时刺激房市重振，在市场高涨时稳定市场持续发展，扰乱了房地产业自身的运行周期，使地价和房价易升难降。 1.3土地储备制度 土地储备制度是指城市政府按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过对回收、收购、征用、置换等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备制度有助于地方政府实现对土地的集中性垄断供给。土地市场的单边垄断势必会不断推高土地成交价格，进而推动房价持续攀升。政府在完全垄断土地一级市场以后，控制了土地使用权的“进”和“出”，可以通过控制土地供应的绝对数量来寻求合适的价位，打破土地市场的供需平衡。 1.4招拍挂制度 2004 年国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，由此我国开始在全国推行招拍挂制度。招拍挂制度的实施催生了土地需求的市场化竞争，形成了“价高者得”的竞争规则，使得地价趋于上涨。招拍挂制度实施以来，土地成交价格的不断上涨也证实了这一点。招拍挂制度通过改变土地收益分配的格局，显化土地价格，推动地价房价不断上涨。招拍挂制度把协议拿地时分布在土地炒家、腐败官员和开发商之间的超额利润的大部分归集到政府手中，显化了土地的价格。这首先会形成商品房开发成本大幅上涨的假象，为房价上涨找到成本推动理由；其次会形成地价房价上涨的预期，一方面会引发部分开发商的“捂盘惜售”行为，短期内造成供不应求的局势，另一方面会促使投机者和消费者因心理“恐慌”而提前购房，形成虚假需求，从而对房价上涨产生放大作用。招拍挂制度对地价房价的影响还会通过一定的机制传递到周边地块的房价。因此，只要一个城市使用了“招拍挂”土地出让方式，即使仍然存在协议出让方式，该城市的地价房价仍会大幅上涨。 2.治理当前房价居高不下的政策建议 2011年下半年以来，中央各部门相继出台的调控政策，使我国房地产价格涨幅趋缓，但并未从根本上遏止住当前持续上涨的房价。要想从根本上治理当前房价居高不下的问题，就必须从微观层面瓦解房价持续上涨，即彻底切断地方政府与高地价、高房价之间的内在联系。具体可采取以下对策： 2.1完善土地招拍挂出让制度 推动土地供应由“价高者得”的单一目标向保障民生等多目标管理转变。招拍挂作为一种合理、有效的交易制度。既可以防止产生寻租等腐败现象，又可以实现国有资产价值的保值增值，还能加快建设资金的筹措，有利于实现城市化的推进。但土地作为公共资源，具有不可再生、数量有限等特点，因此，“价高者得”的招拍挂制度具有很大缺陷，应该纠正实际操作中“价高者得”的倾向。可以通过采用“综合评标”等方法，特别是在当前房地产市场处于敏感的时期，设置投