房地产景观项目设计阶段成本管理.doc

房地产景观项目设计阶段成本管理摘要：在房地产艰难成期，成本管理能力对于房企能否胜出至关重要。景观设计中应根据产品定位合理平衡景观成本和效果。在限额设计中，应通过设计手段优化景观效果。由于不同的景观元素成本不同，控制成本实际就是控制景观方案中各种要素，并且涉及到各种材料的应用。 关键词：景观设计，景观成本，成本管理，房地产管理。 中图分类号：P901文献标识码：A 文章编号： 时至今日，房地产调控政策已有两年，销售市场一直低迷，持续时间之久，前所未见。在这场不见销烟的战争中，如何活下去是大家都要思考的问题。降价不降品质，成了所有房企唯一的自救途径。 一方面市场疲软，一方面工程成本在增加。近两年来苗木市场出现大面积的材料上涨，部分用作地被的小苗涨幅高达50%。而人工费在景观成本中占有一半之多，这两年也是大幅上涨。这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间，促使企业面对更精细化的成本管理。 也许有人认为，在行情低迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场，事实上在目前的市场环境下，想把成本上涨的压力转嫁给消费者，只能加剧有价无市的局面，更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。因此，在当前市场成交量急剧下跌的情况下，成本控制可以增强企业赢利能力。 制定合理的成本目标 精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。是为了成本而做景观，还是为了景观制定合理的成本？景观的成本如何制定？ 我们知道，房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。 根据客户要求定制景观有两种方式，一种根据已研究确定好的产品，由经验丰富的景观设计师，选择相匹配的景观要素（水景、泳池、小品、绿化、草坪等），并根据这些景观要素所占的比重，提出景观成本建议价。这种方式适用于成熟的地产公司，对客户的研究非常成熟，并已形成完整的产品线框架。 另一种方式适用于对市场还不确定，需要对客户心理探索研究，称之为客户调研确定法。利用各种景观元素的图片对目标客户进行接受度测试，由客户直接决定景观形象和投入成本。 以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想：产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据经验，一个10万方的楼盘景观面积约4.5万方，20万方的楼盘的景观面积约10万方。景观面积占楼盘可售面积的45%左右。根据我公司风尚项目来看，每平米投入500元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。 设计阶段的成本控制 景观设计方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多，楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采用行列式布置，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平庸，这就要求每一部分都要作精品处理，成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件非常优越，景观需要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。 1、概念方案阶段成本控制 不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下，成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。 景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析，硬质铺装面占景观面积20%为宜，因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。针对首次置业的楼盘，户