Xx旅游商区高端精品主题客栈建设商业计划书.doc

XX精品高端客栈 运 营 计 划 书 目 录 第一章 项目介绍………………………………………………………..1 第二章 市场调研目标人群及分析………………………………… 2 第三章 设计装修风格…………………………………………………8 第四章 项目特色………………………………………………………10 第五章 经营思路………………………………………………………13 第六章 营销推广………………………………………………………16 第七章 投资收益及回报……………………………………………..19 第八章 关于风险及退出……………………………………………….. 20 第一章 项目介绍 客栈作为“度假”的实物载体，所提供的将不只是“住”的功能这么简单。住不同的客栈，体会“生活在别处”的新鲜、放松、舒展、安静祥和。这种生活是跟日常生活完全不一样、“非常态”的；不是因为去某地游玩、商务而客观需要的暂时栖身之地，是人们希望体验，而主观选择的一种生息修养方式。在这种前提下，“住”反而是被弱化的功能，客栈的气场、情调、氛围等等一切能让人身心舒展、有别于日常生活感受的元素，才是它最大的意义。“客栈”的定义并没有一个统一的标准。既区别于商务酒店和快捷酒店，又涵括其传统接待客人的意思 客栈，是为了让客人们，在住家之外，有个具有家庭气息、不像酒店那么冰冷的度假、休闲住宿的地方；或者，让客人们，在旅游时，有个还算有格调有点温馨却又不贵的地方。 客栈，更像是“别墅”的替代品。在大众不能普遍拥有休闲度假的第二居所、第三居所的情况下，让大众可以短期的享用一个具备休闲度假的、性价比还可以的家庭式居住场所。 客栈和酒店的区别，主要是规模、家庭软性风格、轻度自助式服务。 客栈更体现了对传统居住文化，生活体验文化的基因唤起。有天有地，院落和园景，自助聚会的公共空间，独具特色的房间风格，非奢类消费和价格。 “XX精品高端客栈”是一家位于丽江束河古镇致力服务于中高层收入，针对消费能力及消费欲望较强人群的高档精品型客栈。 客栈以情侣、夫妻及休闲度假人士为主要服务对象，而其核心是通过优质的服务，体验，另类的主题特色给广大来丽江旅游休闲的游客，提供住宿，娱乐，休闲、餐饮，交友等项目以及一个更好的情感交流与娱乐的平台。 第二章 市场调研目标人群及分析 丽江客栈作为中国旅游的一个独特存在，它的文化核心体现为一种在别处的栖居文化。丽江在很多人心目中是向往的身心和灵魂的栖居之地，是人与自然和谐相依，人的身心在此轻松愉快，懒散自得，浪漫情调为主题。丽江的美，在于天设地造的山水美与丽江人千百年来所创造的人文美非常协调地融合在一起，使丽江显现出一种独到的、不可替代的个性和魅力。来丽江休闲的人，有的为感受人文与自然之美而来，有的随心潮和好奇而来，也有的为吃喝玩乐，寻找所谓的艳遇而来，或者是为了诗意般的生活方式而来，这样的理想境界正是丽江客栈缔造并承载的。 丽江客栈按照类别可以分成以下几种： 按吸引特色 客栈类型 吸引点 代表性客栈 纯住宿型 满足基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜 丽江2005年以前的客栈；大部分初级的客栈 观景型 依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角 如丽江阅古楼，春天客栈等游客可以体验到开阔绝佳视野景观 个性主题型 主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色 如花间堂，真美体验就是感受完全不同于一般的东西。客栈把体验新事物放在服务的第一位 服务体验制胜型 提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等 如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈客栈极力打造家庭版的温暖，在客栈，游客完全可以享受家人般的温暖和关爱。 总结个性化客栈和服务型客栈是未来趋势 按投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势 客房数量 —— 大多为30间以内 客房面积 —— 大多为10-30平米，则客栈面积一般为400-1000平米（客栈一般都有较大的公共空间）。 投资额 —— 单间客房投资2-10万，客栈投资总额一般在30万以上，根据地理位置投资人有差异，根据是否自有房产有差异 区域 客栈客房数量 单间客房面积 客栈投资额（万元） 古城内 85%的客栈房间数量在15间以内 15-25 平米为主 2014年10个标间的客栈的转让费一般为80万以上，现在初始投资一般200-500万，并出现千万级的客栈 束河 大多为20间以内 （38%为10间以内，35%为11-25间，16%为21-30间，11%为