XX新沂雨润国际广场项目可行性研究报告.doc

新沂雨润国际广场项目可行性研究报告  1 项目分析与评价 1.1 地块分析 1.1.1 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行 街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼、温州商城、永利步行街、 莱迪广场、国美电器、宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街；项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。 1.1.2 地形、地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 1.1.3 水电气保障 根据《新沂市建设用地规划许可证》关于市政设施要求的有关说明，给水、雨 水、污水接周围道路市政水管网。燃气、电源、通讯与相关部门联系。 1.1.4 规划限制条件 总面积： 64.44 亩 主体项目地块面积：31.58 亩 世纪广场面积：32.86 亩 容积率：3.0＜容积率≤6.5 建筑密度：30%＜建筑密度≤55% 绿地率：暂无 建筑限高：地下部份不大于 12m，地上部分不大于 120 m 说明：由于容积率等技术指标只是一个意向性的宽泛值，最终的指标可以根 据设计方案进行突破。 1.2 项目 SWOT 分析 （1）优势分析 ? 区位优势：项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显 著。 ? 交通优势：地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道-钟吾路，交通便利，火车站、汽车站均在 2.5 公里以内。 ? 规模优势：项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目，具有较强 的竞争力与辐射力。 ? 商业氛围优势：地块东临传统商业街-南京路，西邻次商业街-钟吾路，北 接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商 业不需太久时间的培育期，能够立刻产生价值。 （2）劣势分析 ? 城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。 ? 城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购 物的客层较少。 ? 城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少， 要达到预期效果，招商、营运有一定难度。 （3）机会分析 ? 新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。 ? 新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。 ? 新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。 ? 宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具有投机空 间。 ? 依托中商、雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮助。 （4）威胁分析 ? 商业地产操作风险 商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建一个成熟的运营团队是成败 的关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队、招商团队、营运团队、销售团队的经验要求极高。 ? 未来竞争威胁 项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞争对手即将浮出水面，同时 9 万 m2 商业项目的金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。 ? 政策风险 房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有一定影响。 2 市场定位与项目评估 2.1 整体定位 根据城市发展、市场现状、开发商目标和项目 SWOT 分析，本项目整体定位： 代言新沂 发展 演绎都市繁华 集购物、 休闲、娱乐、商务、居 住于一身的城市综合体 2.1.1 公寓定位 （1）客户定位 ? 具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价值； ? 工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。 （2）产品定位 ? 主力户型 90-100 m2的两房和 120-130 m2的三房。 （3）形象定位 城市核心 〃时尚公馆 2.1.2 商业定位 （1）主体地块部分 ? 整体定位： 城市 魅力生活 .体验中心 ? 业态定位：根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的研判，本项目可引入主题 百货、大型综合超市、专业零售、品牌餐饮、酒店、休闲娱乐等主力业态。 规模定位：项目主体地块地上商业裙楼 6 万 m2、酒店 2 万 m2；地下-1F 为 1 万 m2大卖场 和 5000 m2分割出租商铺；广场地块地下-1F 为 1.75 万 m2时尚商业街区；两地块地下-2F 各有 1.75 万 m2的停车场。 形态定位：综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象，同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。 （2）广场部分 业态定位： ? 地下-1F 为产权商铺，以品牌零售为主的； ? 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市绿地广场，并承担市民休闲、健身、娱乐功能。 规模定