XX杨凡：住宅设计和商业综合体产品设计专题培训.doc

住宅设计和商业综合体产品设计专题培训提纲 【课程收益】掌握房地产项目的方法；掌握项目的；阶段控的要点；项目设计对工程成本的影响及控制；工程造价控制；掌握销售；当前开发项目管理中存在的主要问题和误区—住宅类产品设计要领 开发商如何在市场竞争中真正获得客户的认可和持续热销？关键看其产品和服务！ 价值规划－－就住宅类开发项目而言，规划的核心是解决项目的各种矛盾，充分利用各种资源，通过规划设计的手段，使得项目的价值得到提升。规划不能解决所有问题，设计图纸实际上是各种利益取舍、平衡的结果。从图纸到建筑是各专业部门、合作伙伴、资源合作的结果。项目销售量=(产品力*销售力）÷房价指数，假如价格是稳定的，价格和销售力是常数，销售量及汇款数就取决于产品力了。 课程大纲 前言－－正确看待住宅类地产项目规划设计和产品创新 价值规划－－就房地产项目而言，规划的核心是解决项目的各种矛盾，充分利用各种资源，通过规划设计的手段，使得项目的价值得到提升。规划不能解决所有问题，设计图纸实际上是各种利益取舍、平衡的结果。从图纸到建筑是各专业部门、合作伙伴、资源合作的结果。 价值规划探讨： 一、项目剖析： 1、剖析市场（通过大量案例解析） 1.1最近的房地产政策的影响 1.2当地的房价、地价水平 1.3当地的房地产竞争激烈程度 1.4当地房地产发展水平 1.5主要对手的产品 1.6当地客户群的容量及需求构成 1.7当地对商业或者办公的需求程度 剖析地块（具体生动的举例透析） 2.1 内部环境/资源分配； 2.2 外部环境（不利） 2.3外部环境（有利） 2.4内部环境/资源分配 2.5地形地势地貌处理 2.6公司拿地的价格与对手比较 3、剖析公司（标杆地产与一般地产的案例说明） 3.1公司本身的特色 3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力 3.3公司要求回笼资金的速度 3.4公司对此项目的定位 3.5在当地资源的成熟度 3.6公司老板（领导）的喜好 二、设计管理创造的价值分量 1、房地产企业规划设计管理趋势； 2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示； 2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算? 三、设计价值创造过程与方法 1、标杆地产企业（万科、龙湖等）在产品策划阶段的设计管理方法； 1）产品策划的核心 2）产品导向与客户导向 3）产品策划的特点 4）持续改进还是产品创新？ 5）产品决策办法 6）如何选择规划意向？ 7）户型设计的优先原则 8）立面设计决策办法 9）成本和售价是否支持产品的实现？ 10）如何建立解决分歧的客观评判标准？ 案例详解：龙湖产品的经济模型分析 2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法； 1）规划概念的设计深度与范畴 2）规划概念设计在产品创新中的关键作用 开发理念和设计原则 总体布局 朝向 住宅和商业的关系 销售示范区合理的位置 交通与路网的规划 结合地块属性的规划设计 住宅产品类型及分布 公共设施布局 案例详解：龙湖概念规划设计特点 3、规划设计管理十大原则 项目的总体规划特点体现鲜明的个性。 人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式 场地规划开口与城市路网的关系 建筑布局与景观的互动 如何降低感觉容积率 物业类型与区位关系 布局原则 建筑空间形态与单体设计的互动关系 产品业态及营销推盘节奏的选择 规避规划不利因素 主体要素和建筑布局的互动关系 总体布局与竖向的关系 规划中的首期优先开发原则及总的成本原则 3.1、总图价值创造的十大方法 1）用足规划指标及规避限制条件； 2）价值与利润最大化； 3）配套用房充分用足； 4）赠绿规划、底层挖掘； 5）充分挖掘端户及顶层价值； 6）中央景观带提升项目价值； 7）控制地库面积与成本； 8）小区出入口设置要领； 9）赠送面积的利用； 10）周界资源的妙用； 3.2、平面价值创造方法 若干经典户型和规划总图分析 3.3、立面价值创造方法 价值提升、立面风格、细节与贡献（立面设计案例若干） 3.3.1立面风格选择 3.3.2立面塑造的价值感 3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。 3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。 3.3.5立面对成本的主要影响点： 特殊的建筑造型带来的结构成本 外墙面积的大小 窗墙比（窗的成本远高于实墙） 复杂的外墙构造节点 造型构件增加的成本 普通材料的价差 案例：木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作——地中海风格建造指南 商业序列：现代风格、地中海风格 4、全项目沙盘推演方法 1）、全项目沙盘推演意义 2）、全项目沙盘推演案例 2.1某住宅项目全沙盘推演案例 2.2某商业项目全沙盘推演案例 3）、体验区管控要点 3.1体验区的选址 3.2体验流线设计要点 3.3体验区设计案例 下篇—商业综合体产品设