商业区项目策划定位分析报告.docVIP

商业区项目策划定位分析报告 目 录 思路决定出路… 卖给谁 如何建 怎样卖 赚多少 信息： 桂元路—状元折桂 雄楚大道—翘楚—动静 华中师范大学—甲第 街道口商圈—副中心商业—光谷 高校—山—水—坡地—长巷小铺—街区 机关—企业— 高校—餐饮—娱乐—酒店—干休疗养所 校园文化—社区文化一消费文化≮≯创智天地—生活空间—创意空间—创业空间—宜居空间—社交空间—餐饮空间—娱乐空间 学生—老师—二次置业者—居民—婚车队—陪读—公寓小户型—小三房—街铺—投资—换房… 1、项目基本情况分析 1.1、项目地块位置 项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路以东约600米，卓刀泉路以西约1公里，桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。 1.2、地块四至分析 项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处，隔雄楚大道(100m)南北两块地皮；东临卓刀泉南路商圈(800m)，西接珞狮路（二环线）(600m)，南望南湖(600m)，北览华中师大(100m)、武汉理工大学(600m)。 雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼；近期将建城市快速干线，对我项目的交通便利将是很大的提升，而且对汇聚人气也将是很好的促进；（现项目旁营运的公共交通线路请看附件） 桂元路：路面窄，且周边城中村形象较差，商业价值较低； 安康路：隔街毗邻是省检察院以及其宿舍，居住氛围相对较好，可考虑作为住宅楼规划及生活配套型商业规划。 项目南面为军区干休所、华中师大学生宿舍（皆为十层以下的建筑）和南湖，产品定位及建筑设计时应结合该景观进行考虑。 图1-2 洪山村K7、K8地块周边环境现状 1.2、周边交通 穿越项目用地的雄楚大道是武汉最长的街道，跨越武昌区和洪山区两区，与武珞路平行向东，是武昌地区东西向的交通动脉，据悉2012年6月雄楚大道快速化改造工程开工，按规划，雄楚大街快速化改造工程西起梅家山立交，以高架形式连续跨过京广铁路、静安路、丁字桥路、石牌岭路、珞狮南路、卓刀泉南路、民族大道、关山大道、光谷大道后接落地，接现状地面道路至三环线胜利立交，全长14.8公里，建设工期27个月。地块向东约600米接二环线，通过野芷湖立交可快捷抵达三环；地铁11号线（蔡甸～豹澥）沿K7地块北端桂狮路规划。穿越本案中间雄楚大道与其上面的高架快速干道，形成双层立体交通，在带来车辆交通便捷的同时，也对本项目带来了一定的负面影响。 图1-3 洪山村K7、K8地块周边道路交通等情况 1.3、项目条件分析 项目地块的价值要素、地块环境要素、地块基本要素等是项目的进行开发建设的重要依据,是决定项目开发建设方向的基础。 1.3.1 地块的价值要素分析 项目地段要素 表1-1 项 目 具体内容 地段位置 项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路以东约600米，卓刀泉路以西约1公里，桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。。项目地段处一个有些尴尬的位置，有利有弊。 片区认知度 项目片区由于政府对旧城与旧村的拆迁改建，及周边商业、住宅、基础设施将不断建设完善。但目前武汉人对该片区的认知度还不太高。 周边配套 项目周边配套（详见附表）目前该片区的相关配套还不够完善 交通状况 目前有多路公共汽车路过项目，桂元站就位于项目的K7、K8两地块之间，项目的北端距华师大北门地铁站约1公里，雄楚大道将建城市高架快速干道，形成双层立体交通。交通状况还算可以，但不特别好。 综合分析：本项目地段属于尚未成熟但有一定基础的区域，片区整体人流量、交通状况、配套设施、居民认知度等一般，各项要素对项目的开发建设有利有弊。 1.3.2 环境要素分析 表1-2 环境要素分析表 项目 基本情况 备注 区域印象 项目区域一般 自然环境 K7北端与两块地的东面均有成片的绿化，南面距K8地块直线距离约500米有南湖，空气良好，高层可环视绿景，远眺湖景，自然环境还可以。 建筑环境 两地块东有华师大校园，K7地块西南有综合大楼，西、北有居民小区，K8地块西有酒楼与检察院大楼，南面与西南面有住宅小区等，虽已形成一定的规模，但建筑环境整体相对杂乱。 生活氛围 周边以学校、老住宅区、办公楼、宾馆酒店为主，居民以旧城旧村居民与大学生为主，消费层面主要为中等及中低等，虽有一旦人气，但生活氛围不浓，品质不高。 人文氛围 该片区除了华师大以外，其他方面文化底蕴不足。 治安状况 治安环境相对一般，安全感不强。 区域前景 由于政府重视对该区域的环境改造，区域升值潜力大，总体前景看好。 综合分析：项目环境相对来说处于一般，不具备开发建设高档