养老机构立项标准原版.pdf

养老机构项目立项参考标准维度 一、 前言： 当前，我国老年人口1.94 亿，占总人口的14.3%，预计到2015 年， 老年人口将达到2.16 亿，约占总人口的16.7%；2020 年将达到2.43 亿，约占总人口的18%；到2050年，老年人口总量将达到4.8 亿，届 时每三个人中将有一个老年人，养老形势已极为严峻。 但从2015年年初民政部发布的权威数据，2014年全年全国养老机 构数共计减少8776个，养老床位空置率超过50% 。养老机构甄选决策 的失误是造成养老机构数量的减少和空置率超高的重要因素。目前中 国养老市场处于最原始阶段，对养老机构的甄选与立项评估受制于养 老形势初级阶段的影响，特别是在当前还缺乏一套成熟的立项标准体 系来客观有效地对各养老机构进行有效评判，对养老机构标准化建设 评估指标进行研究，显得尤为必要。 二、 建立养老机构立项标准意义 所谓“立项标准”是指在某一行业中为了在一定范围内获得最佳 秩序，对现实问题或潜在问题制定共同使用和重复使用的条款的活动。 建立养老机构的立项标准，能在最大程度上避免因对项目判断不清而 出现的决策失误，尽快实现养老机构的甄选和落地运营。 三、 立项标准维度及详解 （一）立项标准维度 （从1-5 重要程度逐渐降低） 一、市场情况 五、社会效应 二、建筑情况 养老机构立 项标准维度 四、政策支持 三、经济指标 （二）各维度详解 第一个维度 市场情况 市场情况是决定养老机构能否落地的最重要因素，从市场层面主 要从以下三个角度衡量： 1、目前当地养老需求： 养老需求是对养老机构立项选择最重要的先决条件，主要以当地 老龄化程度和80 岁以上老人所占老年人口比例来衡量。 根据2014 年年底预测，全国65 岁以上老人数量所占总人口比例 接近10%，当某一地区老龄化程度（65 岁以上老人所占总人口比例） 超过14% （国际统称的深度老龄化），证明当地老龄化程度超高，养 老潜在需求旺盛。 根据老年公寓目前入住客群可知，养老机构入住老人平均年龄 80 岁以上。通过衡量当地80 岁以上老年人口人所占总老年人口数量 比例，可以衡量一个地区潜在养老客户需求。当某地80 岁以上老人 所占比例超过全国平均值时（80 岁以上老人所占老年人口数量的比 例达到3%或80 岁以上老年人口数量所占当地总人口数量10% ），超 过数值越高，证明当地机构养老市场需求越广阔。 2、周边竞争对手 对周边竞争对手情况主要通过竞争对手的规模和竞争对手的服 务类型来衡量。 竞争对手的规模：主要由项目周边5 公里养老机构的数量和当地 每千人拥有床位数量来评估。如果项目周边5 公里没有养老机构，每 千人拥有床位数量低于26 张，则符合为养老机构立项的要求。 服务类型的衡量：项目周边如果已有养老机构，则在立项规划方 面尽量考虑做异质性类老机构，以便对客户群体的需求进行分类，避 免同质产品恶意竞争。例如当地主要做中低端客户群体，则在新项目 立项时就不必考虑做中低端客户群体。或是周边已有护理型养老机构， 则可能更多的向其他类型养老机构方向考虑。（考虑当地先入为主观 念的影响，后做养老机构项目和已建成运营的养老机构项目比较，市 场认知度上并不占优势） 3、未来立项机构蓄客潜力 未来立项机构的发展潜力主要由项目周边的人口数量决定。周边 5 公里内小区入住人口超过3000 户，居住人口数量超过10000 人， 小区开发入住时间5 年以上，是衡量一个养老机构未来发展潜力和客 户承载能力的重要指标。周边成熟小区越多，越能反映机构建立后的 蓄客速度。而周边入住人口数据又能在一定程度上反映当地配套设施 的完善程度。 第二个维度 建筑情况 养老机构建筑情况主要从机构平均出床率和机构建