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房地产项目公司可转换债券探讨毕业论文 房地产项目融资概述 随着我国经济体制改革的逐步深化和市场经济的发展，房地产业已经逐步成为我国国民经济中重要的支柱产业。房地产业的发展离不开金融业提供的融资支持。房地产业和金融业提供的融资服务是相辅相成，互为补充的。 房地产项目公司可转换债券属于房地产证券化的金融领域，是房地产项目融资的创新，是随着房地产项目融资业的发展而衍生出来的，与房地产项目融资有着不可分割的关系。因此本章将主要介绍房地产项目融资的涵义、主要融资方式及其创新。 （一）房地产项目融资的涵义 1、房地产项目融资概念 房地产项目融资是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及其相关部门融通资本的金融行为。广义的房地产项目融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资本的所有金融行为；狭义的房地产项目融资则只是指其中的一个环节，即专指资本融通行为。本文所指的房地产项目融资是狭义的融资行为。 房地产项目融资可以从不同的角度予以分类。 从房地产项目融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系构成了房地产项目融资的主要矛盾，是房地产项目融资经济分析的基本要素。 房地产项目融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中，外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，又可以分为直接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的行为，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等就属于此类方式；间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产项目融资机构而用人资本的行为。如从房地产项目融资机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。 房地产项目融资的分类如图1所示： 融入资本 按资本流向分 融出资本 内部融资 房地产企业股票 按融资对象分 主权性融资 合资开发房地产 外部融资 商业信用 直接债务融资 租赁 债券 债务性融资 信用贷款 间接债务融资 房地产抵押贷款 图1 房地产项目融资的分类 2、房地产项目融资的功能 现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局部领域扩展到全部领域，形成信用经济，货币则是其中无所不在的主角，没有货币资本的支持，任何产业都将寸步难行，房地产业更不能例外。 （1）房地产项目融资与房地产业 纵观世界各国，房地产业的活跃与繁荣，都离不开金融业的融资支持，而房地产市场则是金融业借贷资本的最大出路。房地产业又不同于其他产业，具有生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点，对金融的依赖性要大于其他产业，没有金融的参与是无法发展的。因此，银行自诞生之日起就以参与房地产项目融资业务为己任。 与此同时，房地产业的发展也推动了金融业的发展。从国际上的经验看，金融机构均把投资房地产业作为减少投资风险，提高经济效益和增强信贷能力的重要手段，金融业直接参与和投资房地产已是必然的发展趋势。一般说来，房地产市场越繁荣，房地产项目融资就越发达。 （2）房地产项目融资与经济增长 房地产业和金融业作为国民经济中的产业部门，不仅相互支持，而且在宏观经济中呈一种共生增长状态。在宏观经济的区位结构中，有增长极的概念，指的是某一地区或城市经济迅速发展，从而带动整个经济的增长；在宏观经济的部门结构中，则有增长点的概念，指的是某一产业部门的迅速增长带动整个经济的增长。如果说，在一个房地产业较成熟的经济中，房地产业通过得到金融部门的融资支持，可以成为经济的增长点；那么，在一个房地产业刚刚起步，金融业刚刚由金融压抑转为金融深化的经济中，不仅房地产业，而且金融业及它们的融合——房地产项目融资业就更是经济中的增长点。 （3）房地产融资与经济波动 房地产项目融资具有逆周期的性质，它可以使经济平稳地增长，从而在