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对我国房产税改革立法建议一、房产税改革的国内外立法现状 2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《上海办法》），办法规定从2011年1月28日起对上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0. 4%。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称《重庆办法》）和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，规定重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套( 含第二套)以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，征税税率视建筑面积和住宅的高低档位而定。 对于国外关于房产税的规定，主要以美国和日本为代表。美国的房地产税收以：“宽税基，少税种”为基本原则。在美国，房地产税是最重要的支柱性税收来源，据统计，从1975年至今，美国房地产税收均占地方税收收入的50%以上，有的地方甚至高达80%左右1。美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻。在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱，日本以“固定资产税”替代房屋税、地租等，采用固定资产税是1950年移居夏普劝告全面改革地方税制的内容之一2。日本的房产税改革经过多年的积累，形成了一系列的经验，如把房产税作为地方性资产保有税，日本房产税收中的固定资产税主要用于地方教育、卫生及基础设施等公用事业，都市规划税主要用于各地方的城乡规划，而事业所税主要用在治理大城市污染和环境改善上，征税范围广，减免有度，按照地域和房屋市值来征收。 二、房产税改革过程中存在的问题 总结我国房产税在改革试点的过程中，基于国家政策目标的考虑，我国房产税在沪、渝两地实施的过程中，暴露出了许多的问题： （一）试点房产税性质不明确 房产税是以房产课税对象征收的一种税。财产税是对货币资金的积累征税，因此也被称作“存量税”3，其最大特点是课税对象的非流动性。目前试点中上海对个人住房征收的、以房产交易价格为税基的房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税。而重庆市改革试点的实施方案也同样采用房产交易价作为计税依据，这与房产税本身属于财产税的性质相违背。 （二）试点房产税的制度设计与国家政策目标偏离 对于发展中国家（包括中国在内），为了促进经济发展，实现社会整体利益和长远利益，会在一定程度上放弃公平原则。另外国家的政策是要控制房价上涨，而试点房产税在制度设计中只顾及了部分国民暂时的利益，以交易价格为税基和对存量房产不征税还会产生其他问题，这样势必有利于住房购买时间在前的人。而这也是立法的局限性所在。 （三）房产类税收流转环节重，保有环节轻，税率弹性小 在我国，房产类税收在保有环节基本为空白，目前试点改革城市也只是收了0.4%至1.2%的税率，与流转环节的较低的3%相比差距较大。在房产形成过程中，流转环节的税负偏重，保有环节税负偏轻，房价高，保有成本低，阻止了房屋的真实需求，低收入者被阻挡在房产市场之外，促进了投机性需求，助长了房产泡沫。 三、我国房产税改革的立法建议 据沪渝两地试点房产税前三个月的数据显示，上海市的房产税缴纳率只有1%，重庆市的情况略好但也不超过5%，且这期间沪渝两地的征收额度皆不足百万元4。因此，在房产税改革立法的过程中，我们需要注意以下几个方面: (一)明确房产税的性质和正确理解国家每个时期的政策目标 我国的房产税的性质应当为财产税而不是商品税，与财产税相比，商品税的税负更易于转嫁，购买者支付的价格与征税前住房价格之差取决于房地产市场供给弹性与需求弹性的对比关系。尽管在税制设计上按交易单价的高低将税率规定为若干级次体现了政府平抑房价的政策意图，但对个人住房征收房产税所具有的商品税特征将使购房者面临更高的价格。因此我们应当明确房产税的性质应当属于财产税，房产税是以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，按照房产的计税余值和租金征税5。 （二）建立浮动税率，差别化税率，确立明确的征税依据和灵活的征税体制 房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制。同时，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业房产提高税率，然后再对多套住房和豪宅别墅征收房产税，最后，再对所有住房征收税率。如《上海办法》规定应纳税房屋“适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%”，这种税率对我国逐步完善房产税的改革不相符合，立