房地产法(房地产开发).ppt

房地产开发制度 全国建筑行业正式从业人员4000万左右，再加上农村剩余劳动力到城市务工的非正式从业人员，整个建筑行业总的从业人员在1亿左右。建筑行业占国民经济增长值的16%，相当于房地产开发经营行业的2.5倍左右 房地产行业是一个高利行业。建筑业、房地产业虽然被概称为房地产类行业，但从实质上来讲是完全不同的两种行业。一个是劳动力密集型的，一个是资金密集型的；一个是微利保本或亏损的行业，一个是高利或者说爆利的行业。 第一节 房地产开发概念和原则 一、房地产开发的概念 房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 地产开发和房产开发 ,其中之一也叫房地产开发.如:三通一平(水、电、路和平整土地）或七通一平 1．分为土地开发和房屋开发和房地产开发。 2．分为旧区改建和新区开发。 3．分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区开发）。 4．分为单独开发和联合开发。 二、房地产开发的原则 （一）房地产开发必须严格执行城市规划 ????? 在房地产开发中严格执行城市规划，集中体现在执行“一书两证”制度上（《选址意见书》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》）。（还有《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》）。 （二）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一 （三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的概念 房地产开发企业，又称开发商或发展商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。??? 特征： 1．以营利为目的。 2．以房地产开发和经营为营业范围。 3．房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程序设立。 二、房地产开发企业的设立 房地产开发企业的设立条件 1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。 2．有适应房地产开发经营需要的固定办公用。 3．有100万元以上的注册资本。 4．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件。 房地产开发企业的设立程序 1．申请登记、领取营业执照。 2．备案。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 3．核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。 三、房地产开发企业的终止 房地产开发企业可因以下情形之一而终止： （一）破产。 （二）自行解散：1．房地产开发项目公司完成了房地产项目的开发经营；2．公司章程规定的营业期限届满或者公司规定的其他解散事由出现；3．股东会决议解散；4．因公司合并或者分立需要解散。 （三）依行政决定、法院判决而解散。房地产开发企业违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应当解散。 （四）法律、行政法规规定的其他情形。 四、房地产开发企业资质管理 共分四个等级。 一级资质的条件如下： （1）注册资本不低于5000万元； （2）从事房地产开发经营5年以上； （3） 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； （4）连续5年建筑工程质量合格率达100%； （5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； （6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； （7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； （9）未发生过重大工程质量事故。 二、三、四级资质条件（略）。 第三节 房地产开发有效条件 一、房地产开发主体具备相应的营业执照 违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 二、房地产开发主体具备相应的资质等级证书 ????? 未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处罚款；逾期不改的，由工商行政管理部门吊销营业执照。 三、