房地产开发中资金管理浅议.docVIP

房地产开发中资金管理浅议摘 要：房地产企业是一种特殊的企业，商品房作为自己的产品，但又不亲自生产；产品价值之高，但不归奢侈品范畴；是人们生活的必需品，但又不是每个需要的人都能拥有；其商品独特性质决定了它成本高，价值大，是用大量资金堆砌起来的，因此资金成为房地产企业立身之本。资金管理是否到位，资金运用是否科学，是房地产企业成就项目的主要课题。 关键词：房地产企;资金管理;问题建议 一、企业面临的问题 1. 资金压力大 项目启动是企业实力的展现，在征地、立项、审批、设计等前期阶段资金支付率之高一般能占到项目资金使用量的30%到40%,甚至有的更高，在地王频出的时期仅土地出让金每亩千万元都不足为奇，还有以千万元为单位支付的各项巨额费，如配套费，设计费，拆迁安置费等等支出。所以，项目启动前备足资金成重中之重，不管是自有的，还是借贷的，对企业都是不小的压力。 2.借贷渠道少 房地产项目开发的过程就是巨额资金投入的过程，鉴于其开发项目需几年的长周期特性，使得企业资金周转期也长，无论企业实力大小，都是需要通过多种融资渠道进行筹措资金，以保证达到滚动开发项目的目的。而融资的渠道就目前而言非常狭窄，国内非上市企业向金融行业借贷资金是最主要的筹资渠道，现阶段在国家调控政策下金融行业基本已停止对房地产项目开发进行任何方式贷款，现在许多企业多是向担保公司或民间借款来缓解暂时资金压力，成本高，风险大。 3.风险意识不足 红火的卖方市场，赚钱容易的诱惑，驱使规模大有实力的房地产企业到处购地，遍地盖房，中小实力的公司也蜂拥而至抢开项目，由于房地产项目开发周期长，资金投入量大，可变因素多，特别是对国家进行政策调控的力度认识不足，由调控前的排队抢购变成今天的门可罗雀，使得部分房地产企业资金回笼严重受阻，后劲乏力。许多企业开发项目时只考虑一帆风顺的前景，而忽略了风险存在，编制资金使用计划时过于乐观而没有留足后备资金，致使用预售回笼资金还贷和滚动开发等计划落空，这就可能导致企业资金链断裂，项目停滞，给企业带来灭顶之灾的后果。 4.资金管理水平低 有许多房地产公司老板是见卖房利润大，市场好，赚钱快而介入到这个行业的，对行业本质认识少，专业管理水平低，队伍素质差，觉得只要开发了项目，就不愁卖，就能赚大钱，而忽略系统的管理，企业在资金使用方面大多是老板说了算，根本不按计划执行，财务人员仅仅是过路财神一样的摆设，根本无法发挥财会的参与和监督的职能。 二、关于加强资金管理的建议 对于以上所存在的问题，谈一些浅薄的想法仅供参考，希望能够在资金管理方面对企业有所帮助。 1.提高企业管理水平，健全高素质人才管理队伍 企业领导要从思想上对房地产行业有深刻的认识，要充分依靠专业人才，特别是专业的财务人才。科学制定资金管理制度，从资金的筹措到使用要编制好计划，同时发挥财会的监督职能，使资金的管理严谨科学。在资金使用中坚决杜绝一言堂，使资金计划得以充分落实。 2.拓展融资渠道 在目前销售疲软，资金回笼困难的形势下，要保证项目的持续开发，就要多渠道融资。担保公司和民间融资虽便捷，但成本高，后遗症多。吸收合伙人，引人合伙资金共同开发项目不失为首选，虽然利润被分散走了，但没有融资成本，降低了企业风险，资金得到充分的发挥，一举多得。另外以土地或在建工程做抵押，通过有实力合作伙伴的第三方非房地产企业向金融机构申请流动资金贷款也可作为融资渠道之一。 3.加强资金的理财功能 在资金充裕闲置期间可以通过银行做金融业的短期理财。如七天通知存款；在资金计划的空档期也可参与银行短期且风险相对低的票据型理财等，在资金量大的情况下其收益是相当可观的。既用活了资金，又增大了企业资金可用量。值得提醒的是进行理财操作时一定保持清醒，坚决不做看似收益大而风险高的产品以及决不可与项目使用资金的计划相冲突。 4.提高财会人员的专业素质，控制企业费用的开支 在日常工作中企业的费用支出也是一项不可小觑的事情，控制不好不仅会给企业带来不必要的损失，同时也浪费了资金。财会人员不但要处理好每笔资金往来的账务，更应根据企业业务的发展安排好资金。 5.用好税收政策，减少资金占用 企业决不能偷税避税，但可以利用税收政策的优惠规定做到少缴税或缓交税，以减少资金的占用。如，以土地入股合作建房而分配利润的项目可不缴纳营业税；与有土地的用户定向代建开发，由于没发生产权变动，只交营业税，不缴土地增值税；根据规定，业务费和广告费是按比例进入成本的，所以控制好其支出比例，可少缴所得税。这样做既增加了企业利润，又减少了资金占用。 6.加强风险意识，居安思危 房地产行业投入大、周期长、变数多的特点，决定了它高风险属性