东郊记忆项目投资分析课件.doc

西南财经大学天府学院 2016 届 项目投融资管理与决策实训报告 报告题目：东郊记忆项目投融资管理与决策研究 小组名称： 六组 所在班级： 金融8班 专 业： 金融学 2016年 1 月 目 录 一、必要性分析 2 （一）、背景 2 （二）、作用和意义 3 二、SWOT分析 4 （一）、优势 4 （二）、劣势 5 （三）、机会 5 （四）、威胁 6 三、总投资估算 7 （一）、项目对比 7 （二）、可对比性计算 7 （三）、单位生产能力投资估算方法 7 （四）、东郊记忆一二类费用计算 8 （五）、东郊记忆预备费估算 8 （六）、东郊记忆投资总额估算 8 四、运营费、收入估算 8 （一）、总体项目对比 8 （二）、项目运营费估算对比 9 （三）、项目收入估算 10 （四）、收益率、投资回收期估算 10 五、项目投资结构 10 （一）、项目投资结构 10 （二）、初始投资总资金 11 （三）、资金缺口 11 （四）、融资方式 11 附录 13 一、必要性分析 （一）、背景 东郊记忆，原名“东区音乐公园”，位于东二环建设路商圈，由成都国营红光电子管厂改建而成。东郊记忆，位于成都市东二环外侧建设南支路1号，由成都传媒集团投资近20亿元在原红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，2011年9月29日盛大开园。原名为“成都东区音乐公园”，2012年11月改为东郊记忆。东郊记忆被称为“中国的伦敦西区”是国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、科技与文化融合示范园区。 （二）、作用和意义 1、多方位发展旅游产品种类。作为工业遗产的东郊记忆，在最初的开发中，为景区精心筛选了一些符合音乐主题的业态。也把产品定位在音乐、艺术、美术领域。多方引进商家，晚上景区的吃住行游购娱6要素。从产品种类上看是很齐全的，但是似乎说有一点单调，不能从整体上吸引大众游客。而且各个旅游要素的设置上配合的不紧密，产品显得有点重复。一些旅游产品并不具备典型的地区特色，另一方面产品也显得重复。在工业遗产旅游中，十分看重游客对整个旅游过程的体验以及所获得的知识。因此在产品设计中应该不断完善内容，使东郊记忆的旅游产品能满足不同人士的需求。 2、完善园区产业链，实现旅游价值。东郊记忆的前身为地区音乐公园，在实现产业转型的时候，主要是打造了一条完整的音乐产业链，但在后期发展中，这条产业经济链条出现了运转的问题，园区管理方不得不修改其运作模式以及重新定位出发，以多种模式为主走一条创意产业园区之路。但在同时产业链的音乐主题并没有丢弃，我认为，音乐主题作为最初的产业链，有其独特的定位和很完善的计划，但问题出现在什么地方呢？使得预期的发展走向了另外的道路。是否音乐产业没有得到强有力的支撑，这样的产业链条在什么环节出现了问题呢？我认为最初的音乐主题有薄弱的一面，更或者说艺术在成都的土壤里有点水土不服，成都没有北京798那样的文艺青年，没有上海新天地的小资情结。更多的是实实在在的闲适心情，所以这里只适合闲逛发呆。确立好了新的定位就是要踏踏实实走好未来发展的每一步，从旅游本事出发，用工业遗产旅游作为观光旅游的基础，吸引那些下里巴人，而不是打着阳春白雪的伟大旗帜，走曲高和寡的道路。 3、打造成都名片，实现品牌效应。“东郊记忆”很好的向游客展示了成都工业时期的一段历史，是城市发展的历史片段，对于成都本地人和外人来说都是具有重要意义的。 二、SWOT分析 （一）、优势 1、交通便利：东郊记忆，位于成都市东二环外侧建设南支路1号，由成都传媒集团投资近20亿元在原红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区，2011年9月29日盛大开园。原名为“成都东区音乐公园”，2012年11月改为东郊记忆。交通线路：乘180、342、1013路公交至东郊记忆北大门站下车步行约200 米即到；乘坐72、313路公交至SM广场公交站下车东行600米即到；乘坐2、38、114、159路公交至二环建设南路口或二环建设路口下车东行1000米即到。 2、修旧如旧，旧房新用：在建筑风格上，东郊记忆实现工业传统与音乐时尚的共融，不仅能全方位体验音乐的魅力，还能近距离感受城市的变迁， 而“修旧如旧，旧房新用”是其建筑的主要特色，结合了计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能，营造了东区兼具怀旧和时尚气息的艺术氛围。音乐公园通过多功能的项目、多元化的业态协调经营性文化与公益性文化的关系：通过中国移动无线音乐基地引导音乐产业集群发展，使之成为中国独一无二的数字音乐企业集聚区；依托无台口小剧场、成都舞台等定期举办选秀活动、丰富的社区文化活动、