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房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析 孙秀云 宿迁市诚信房地产测绘有限公司 江苏 宿迁 223800 摘 要：由于当前我国的房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋测绘面 积和规划面积存在差异在所难免。但相关部门通过统一测绘标准、提升测绘水 平、规范施工等均有助于房屋规划面积同测绘面积二者之间差异的缩小，进而 有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。本文从房屋各类面积基 本概念入手，对房屋测绘面积与规划面积差异问题进行了分析，希望能为相关 的工作人员提供一定的参考。 关键词：房屋测绘面积；规划面积；差异问题 中图分类号：TU198文献标识码：A 房产测绘工作主要是以测量为首要方式获取有关房屋建筑的外形信息、占 地面积等房产资料。而后利用获取的数据信息绘制出具体的房产图形，便于实 现更多的房产交易，以及方便城乡对房屋进行规划。国内房产行业实施测绘工 作其任务有对房产进行准确性测量，预算房产的有效面积，绘制对应的房产建 筑图形，核对有关房产的数据、信息等有效资料等几个方面。 1 测绘面积和规划面积出现差异的原因 1.1 测绘面积与规划面积不符所带来的不利影响 测绘面积与规划面积出现差异本来是很正常的事情，我国房屋的施工是根 据相关规范进行的，因此可能会导致最初的计划与施工完成后出现一些差异， 这在建筑工程中是很常见的问题，但由于我国的房屋的登记是与房屋的面积挂 钩的，同时还有物业费等问题，测绘面积与规划面积不符就成了十分严重的问 题，甚至会引起一些法律纠纷。由于房屋规划与房屋测绘的出发点不同，非常 容易造成测绘面积与规划面积的一些差异。 1.2 图纸变更及数据采集所产生的差异 图纸是施工作业的基础，也是前期房屋规划最重要的面积依据，因此图纸 的变更极易导致测绘面积与规划面积的差异。而且图纸的更换在前期准备工作 上几乎是常事，这是由于销售工作与施工工作的分离导致的，各自为政是导致 房屋测绘面积与规划面积出现差异的最大原因。此外数据的采集也存在这许多 变量，在每次的测算上都有可能造成不同的差异，这些差异决定了前期的计划 与中期的施工的质量，也实实在在的对房屋的面积产生不利影响，使预售的房 屋面积远远小于实际的测绘面积，引起法律纠纷，给房产商带来实际的经济损 失。 1.3 技术原因产生的差异 技术上的差异主要出在施工的环节，施工技术的差异是房屋测绘面积与规 划面积产生差异的重要原因。此外在测量技术上也存在着一定的差异，相比发 达国家的测量技术，我国的测量技术还明显不成熟，归根结底是经济的迅猛发 展导致的技术跟不上发展的要求，此外市场机制、仪器的使用与投入的差异都 有可能导致房屋测绘面积与规划面积的差异。 2 房屋测绘面积和规划面积之间的差异带来的影响分析 2.1 面积差异对预售许可证办理的影响 2.1.1面积测绘原则和目的的比较 规划测绘主要是对房屋的单层面积和总体面积进行测量计算，其测量的主 要作用是为了计算容积率规划测绘主要是从城市整体规划的层面来考虑的容积 率的大小对于住宅小区的居民整体利益有着非常重要的影响规划测绘只是在整 体上进行测绘而不用对每一户的面积以及均摊部分的面积进行考虑。房屋的面 积测绘主要是对建筑的分空间进行计算启的主要作用是为了房屋产权登记现在 的房屋价格都比较高价值也比较大，因此对建筑面积，以及均摊的面积进行精 确的计算庆乎着每一个住户的合法权益在计算的时候不用对容积率进行考虑 2.1.2测绘方式和主管单位的比较 规划面积的数据主要由规划部门来出具这些数据是通过设计院的工作人员 在建筑图上使用计算机辅助软件绘制分层图绘制完成之后对每一层封闭区域的 面积进行计算然后将这些和相加，就得出了总的建筑面积所获得的数据都是一 些大概的数据，没有专门的测绘报告。房产测绘机构测量出的数据庄要是通过 专门的房产测绘人员艰据规划部门的施工图纸，再使用房产测绘软件得出的数 据这些数据是每层每户房屋的面积的具体数据肩完整的信息以及测绘报告。 2.1.3面积适用范围以及根据的规则比较 规划面积的测算其主要的目的是为了给工程造价以及单位工程预算提供依 据在规划审批计算建筑面积的时候依据的是《建筑工程建筑面积计算规范》。 而在房产测绘中所依据的国家标准是《房产测量规定》。 2.2