关于属顶平台权属及其使用权的法律探讨-北大法宝.PDF

关于属顶平台权属及其使用权的法律探讨 ●刘学东 [内容提要] 随着人们对于土地的利用逐渐 约80％。2008年4月17日被告某置业公司将楼 延伸到空中，屋顶平台利用价值剧增，相关争议也 宇的屋顶、外墙面使用权转让给另一被告公交广 不断。本文以两个典型案例为引导，首先阐述了屋 告公司使用。转让合同签订后，被告公交广告公司 顶平台的权属应为共同共有，其次对于实践中争 已在楼宇楼顶架设广告牌。章某等四原告以商品 议较大的屋顶平台使用权的法律性质进行 了分 房买卖合同中部分条款应为无效为由，诉至法院 析，建议在我国物权制度中设立 “用益权”来调整 形成纠纷。一审法院认为，原、被告双方签订的商 物权性质的使用权。 品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，并不 关键词] 屋顶平台；使[用权协议；物权法 违反法律规定，为合法有效合同。二审法院认为合 定；用益权 同中屋“顶使用权转让”条款有效的情况下，被告 对于自己享有合法使用权的屋面、外墙使用权转 一、问题的提出 让给公交广告公司也应该合法有效。 随着商品房市场不断发展，城市土地资源日 无独有偶，2003年 7月，厦门73户业主分别 益稀缺，人们对于土地的利用逐渐延伸到空中。因 购买了商品房，购房合同第 17条也写明，楼宇的 而近些年来，屋顶平台利用价值剧增，相关争议也 屋顶使用权和外墙面使用权归出卖人所有。业主 不断见诸报端。这些争议主要表现在：房地产开发 们在2007年6月提起诉讼认为，屋顶和外墙面使 商在签订商品房买卖合同时或是保留屋顶使用权 用权应属全体业主，开发商提供的购房合同以格 设置广告位出租或将使用权再次转让，或是以“买 式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。一审 顶层送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。那 法院认为，双方签订的购房合同有效，业主败诉。 么开发商的上述行为是否有效？屋顶使用权受让 业主们上诉，厦门市中院认为，商品房屋顶及外墙 人或者顶层业主主张对屋顶平台的专用使用权， 面属于建筑物共用部分，在法律上归属于全体业 是否应予支持？利用屋顶平台作广告的收益归谁 主共有。 所有？诸如此类的疑问不断困扰着我们。我们先来 为什么相类似的案件判决结果却有天壤之 看两个典型案例。 别？笔者认为，这是对于屋顶平台的权属和使用权 2006年8月21日，原告章某等人与被告某置 的法律性质在法律适用上存在的理解不同造成 业公司签订 商《品房买卖合同》，合同第 17条约 的，这也是本文关注的焦点。 定：该商品房所在楼宇的屋顶使用权等归被告某 二、屋顶平台的权属性质 置业公司所有，临街外墙使用权归原告章某等人 屋顶平台，是指位于整栋建筑物屋顶，其上方 所有。合同附件四补充约定：原告章某等人可无偿 没有任何遮盖物的平台，这就有别于专属于某个 在三楼屋顶面 东（南面）放置大型空调主机。合同 业主的阳台或露台。那么屋顶平台该由谁享有权 约定的内容双方已履行完毕。涉案楼宇为地上三 利呢？ 层，原告章某等人购买的2、3层占整个楼宇面积 物《权法》上并没有明确屋顶平台的权属。有