物业劳务成本核算课件.ppt

第八章 物业劳务成本 ;第一节 物业劳务费用与物业劳务成本;物业管理的主要业务 ： “五大管理”： (1)治安消防管理；(2)房屋及公共设施、设备维护保养管理；(3)环境卫生管理；(4)绿化管理；(5)车辆管理。 “三类服务”： (1)常规性公共服务(合同服务)；(2)委托性特约服务(非合同零星委托服务)；(3)经营性多种服务(商业服务和劳务服务)。;;二 、物业管理企业的成本构成;（一）物业管理成本;2、物业管理成本涉及的日常业务 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）楼内公共设施维修和保养费； （3）绿化管理费；（4）清洁卫生费； （5）保安费；（6）办公费； （7）物业管理公司固定资产折旧费等。 　 ;（二）物业经营成本;2、物业经营成本涉及的日常业务 （1）出租房屋的摊销； （2）经营中经营管理人员的工资及福利费； （3）耗用的材料费 （4）应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等 .;（三）物业企业大修成本;2、物业大修成本涉及的日常业务 物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。 ;（四）其他业务成本;（五）营业税金及附加;（六）管理费用;（七）财务费用;（八）所得税费用;三、物业劳务成本核算账户设置 1、“主营业务成本”账户。 核算公司进行主营业务而发生的成本费用。下设“物业管理成本”和“物业维修成本” “物业管理成本”下设“公共性服务成本”、“公众代办服务成本”、“特约服务成本” “物业维修成本”下设公共设备维修成本和专项设备维修成本。;2．“其他业务成本“账户。 “经营业务支出” “非经营业务支出” 。 3．“管理费用”账户。 核算企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的管理费用。 4、“财务费用”帐户。 核算企业在经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用。;物业管理企业的成本测算及收费标准;（一）费用测算的基本公式;（二）具体费用的构成内容;1、人员工资及福利费 （1）基本工资 （2）“五险一金” （即：养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险及生育保险） （3）“三费” （4）其他人员经费;2、公共设施保养维修费 （1）公共照明系统的电费及维修费； （2）给排水设施的费用； （3）配供电系统设备检测、维修费； （4）建筑、道路维修费； （5）电梯费用（含：电费、维修费、年检费及其他费）;3、清洁卫生费； （1）人工费； （2）清洁机械、工具、材料、服装的月使用费； （3）消杀费； （4）垃圾清运费； （5）水池（箱）清洁费； （6）化粪池清理费； （7）其他清洁费。;4、绿化养护费； （1）人工费； （2）绿化工具费； （3）化肥、除草剂等材料费； （4）绿化用水费； （5）园林景观再造费； （6）其他绿化费。;5、安保运行费； （1）人工费； （2）服装费； （3）维修费； （4）安保器材费（含：对讲机、警棍、110报警联网费）； （5）安保用房费；;6、行政办公费； （1）交通电信费；（2）办公用品费； （3）车辆使用费；（4）节日装饰费； （5）公共关系费；（6）宣传广告费； （7）办公水电费；（8）报刊杂志费； （9）其他办公费。;7、设备折旧费； （1）交通工具折旧费； （2）通讯设备折旧费； （3）办公设备折旧费； （4）工程维修设备折旧费； （5）其他设备折旧费。;8、其他相关费 （1）相关设备、设施的保险费； （2）业主同意的其他费； （3）其他不可预见费用（通常可按照费用总额的 5% --- 10% 预计）。;（三）物业管理收费标准的确定;1、酬金制下的收费标准 即在上述费用总额的基础上，加上“管理酬金”一并计入每平方米的收费标准。 注：物业管理收费标准一般可按“月”计量。;2、包干制下的收费标准 （1）含义 在上述费用总额的基础上，加上“企业利润”及“法定税费”一并计入每平方米的收费标准。 （2）法定税费 包括“营业税”（5%）、“城建税”（7%）、“教育附加费”（3%）及“堤防费”（2%）“地方教育及附加”（2%）。;第二节 物业劳务成本核算;【例8-1】物业公司以自营方式对小区照明设施进行维修保养，耗用电器材料325元，同时，又以银行存款支付公共照明电费1 080元。 借：主营业务成本 —物业管理成本(公共服务) 1 405 贷：库存材料 325 银行存款 1 080;;【例8-3】物业公司以出包方式将小区内的绿化维护保养与种植任务，委托给某绿化工程服务组织。本月应付绿化费用5 120元，小区保安出包给保安公司，本月应付保安费2 160元，均以银行存款支付。