物业费收费难课件.ppt

物业费如何“放的开、管的好”;;我旗目前共有30多家物业公司，大多都是开发企业委派或指派的物业公司 ，市场还处在物业管理发展的初级阶段 。 12358价格举报电话接到关于物业费相关问题的咨询和投诉占到多数。;一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；个别业主交纳物业管理费心存侥幸。 二是部分住户，受转移、拆迁、征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费； 三是一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，使得物业管理公司成了开发商的“替罪羊”业主入住后不满而拒付物业管理费； 四是收费与服务脱节，收了费服务跟不上，或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交。 五是物业管理经营活动不规范、责任不明确。一些物业公司，没有在小区显著位置或收费地点，采取公示栏、收费表等方式标明服务项目、收费标准等有关情况，不按规定明码标价；日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意，有的公司巧立名目，多收费少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款、停水、停电等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。 ;《鄂尔多斯市物业管理暂行办法 》 第三条?鄂尔多斯市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。 旗区房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 各级建设、规划、环保、工商、发改、公安、民政、广播电视、质量技术监督、水务、行政执法等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。 ; 第三十二条?价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。 廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期公布。;第四条?苏木乡镇人民政府和街道办事处要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。 苏木乡镇人民政府和街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。 物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合苏木乡镇人民政府、街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。 ;一、物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。 物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前70%以上的物业管理项目是由开发企业委派或指派的物业公司，市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现，容易出现多收费少服务等现像 。;二、业主委员会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。 社区的政府职能滞后，目前一些住宅小区，业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主产生，有的不能代表产权人、使用人的意志。据对商品住宅小区物业管理情况调查结果表明，有40%的小区成立了业主委员会，有34%的小区没有业主委员会，有26%的居住者不知道本小区是否成立了业主委员会。由此可见在商品住宅小区业主委员会的产生及作用发挥尚且如此，那么在普通住宅区恐怕会更差。 ;三、物业管理经营活动不规范、责任不明确。 一些物业公司，没有在小区显著位置或收费地点，采取公示栏、价目表等方式标明服务项目、收费标准等有关情况，不按规定明码标价；一般人们看到物业服务的就是门岗的保安，保洁，其余的向工程，客服，绿化都不会在意，业主都觉得交的物业费没有得到相应的服务。有的公司巧立名目，多收费少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。 ;物业费从??府指导价过渡到了市场调节价，如何“放的开，管的好”？未成立业主委员会私自定价收费，算不算乱收费？;; 望各位领导同事 提出宝贵建议谢谢大家