不动产所有权课件.ppt

第2章 物业权属法律制度 第二节 不动产所有权 【教学目标】 通过本章节的教学，要求学生理解和掌握不动产所有权的内涵，掌握并运用不动产所有权的四项权能具体含义和法律的基本规定，熟悉不动产所有权的分类情况，提高解决具体实践问题的能力，为学习其他有关法律打好扎实的基础。 【教学重点】 不动产所有权的概念、特征，以及所有权的取得 【教学难点】 不动产所有权权能的分离及所有权的分类 本 节 主 要 内 容 不动产所有权内涵 不动产所有权内容 占有 使用 收益 处分 不动产所有权分类 2、知识点回顾：物权体系 （1）物权涵义 《物权法》第2条，本法所称物，包括不动产和动产。本法所称物权，指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 【新课讲授】 一、概念 所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配权，是一切其他物权的基础。 《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。” 三、不动产所有权分类 （一）按不动产所有权客体——标的物的自然属性分类 不动产所有权按照其客体，可以分为土地所有权和房屋所有权。 1.土地所有权 土地所有权是指土地所有者对自己所有的土地依法享有占有、使用、处分和收益的权利。此所有权客体为土地。 《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行社会主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。” 全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。 2.房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有人对其房屋依法享有的占有、使用、处分和收益的权力。 房屋所有权和土地使用权从法律角度可以分开，但从土地和房屋的自然属性来说，二者往往结合在一起，因此在对相关权利进行处分时，我国有“房随地走”、“地随房走”原则。 例如，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（二）按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划分分类 按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划分为独立产权和共有产权。 （三）按所有权性质分类 按所有权性质不同，我国不动产所有权还可以分为国家所有权和集体所有权、私人所有权。 1.国家所有权 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。　　国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 2.集体所有权 集体所有的不动产和动产包括： 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； 集体所有的其他不动产和动产。 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 3.私人所有权 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。（四）按单个不动产所有权主体的数量差异分类 按单个不动产所有权主体的数量差异可将所有权分为单独所有和共有两种形式。单独所有是指该不动产所有权只由一个自然人、法人或组织所有。共有是指单个不动产所有权由两个或两个以上的自然人、法人或组织享有不动产所有权。 （五）按所有权主体的组成形式不同分类 可以分为个人所有权、法人财产权和社会团体财产权。 【案例思考】 老赵的“地下车库”争夺战 2007年10月，《物权法》刚实施，其中一章专门界定了小区内的业主、业主委员会、物业公司之间的权利义务关系。作为风尚小区业主的老赵，自然对此十分关心。他在详细研究了这一章的规定后，却产生了一个疑问：这小区的地下车库究竟应该是谁的？ 　 《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　 但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房买卖合同》，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并且物