景观设计项目中成本控制.docVIP

景观设计项目中成本控制中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号： 随着人们生活水平的提高和购房者对居住环境理解能力的进步，房产项目景观的设计和营造成为房地产开发过程中不可忽视的一个环节。从房地产的整体开发的角度来分析，景观设计和营建是体现开发商理念、传达开发公司愿景的一个窗口，也是消费者理解房产项目的，对项目增强信心的纽带。而景观设计是营建成功景观环境的基础，它不仅在前期阐释开发商对项目的期望，在后期也影响着工程的成本、进度以及质量。 对于项目，开发商常常将着眼点放在成本控制上，所以景观设计对成本的影响是房产项目景观专业需要重点控制的部分。 以下将就河北石家庄某项目为例，通过设计改造中对成本控制的把握，提出对成本控制的方法。 本项目位于河北省石家庄市，位于307国道南侧。规划用地内以兼容性的商业和住宅用地为主。项目分为两期开发，本案例将就一期景观设计管理进行讨论。一期设计范围包括:红线范围内规划道路以北（下称“北区”），规划用地面积265067.2m2，容积率不大于2.4，绿化率不小于39%，地块绿化面积为103387平方米。地块呈不规则梯形状，西北高，东南低，最大高差可达6米。 项目于07年末由当地开发商（以下称河北开发商）开始策划和规划，后因种种原因于08年下半年易手给现有开发单位（以下称现有开发商）。现有开发单位为中港合资企业，第一次在北方操作房产项目。 前期的规划提出对景观造价的估算是600万左右（相当于每平方米景观造价约为70元）。 现有开发商进入项目之后，即对项目进行了分析和定位。关于景观设计，设计研发部门提出如下几点意见： 1. 项目没有明确的景观风格，没有特别有吸引力的卖点； 2. 没有明确的路网规划，道路凌乱不堪； 3. 停车位的大量设置破坏景观的整体性和连续性； 4. 楼栋间距均等，不能形成相对集中的景观区域； 5. 地面高差被忽略，会造成大量的土方改造，等等； 6. 景观造价估算太低，会影响到施工质量从而影响楼盘品质。 总的来说，前期的景观设计不能够满足居民日常出入、安全、以及营造美好景观的目的。 5.2设计任务书的编制 研发部根据现场情况和策划需求（策划部门提出需有“北国江南”的风格或者其他适宜楼栋等距的景观特点的风格）进行了设计任务书的编制。 设计任务书对项目情况进行了介绍，提供了水文地勘报告等必要的技术支持，对项目的定位作出明确规定：是主要针对本地中高收入者及京津冀范围内中高收入者的楼盘，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域应当尽可能大或者有水域的地方尽可能多。本项目最终将被打造成为“引领市场潮流的高档社区”。 任务书中规定了在各个设计阶段的设计内容、深度和设计周期以及成本控制目标： 在概念设计方案阶段需由景观设计公司根据开发商的风格方向提出两到三个设计思路，并形成设计成果由甲方比选。设计周期为三周。 方案深化阶段，景观设计公司根据明确的概念方案方向，在造价限额中进行方案深化，提出主题景观的深入设计以及相关的景观元素，比如植物、灯具选型、各类设施的完善以及儿童、老人活动场所的布置等，形成多层次的空间。设计限额为150元/平方米左右，设计周期为四周。 初步设计和施工图阶段，进一步完善景观设计，并完善景观元素、构件等施工工艺。控制工程造价在单位平方150元以内。设计周期为八周。 有了明确的设计任务书，开发商和景观设计公司的沟通更加有据可依，也更加通畅。 5.3 方案的设计和评审 景观设计公司通过对项目的研究和理解，提出两个方案，一个有“北国水乡”理念，一个是“果岭湾”概念。如下图： 图5.1“北国水乡”方案图5.2“果岭湾”方案 设计研发部门协调决策层、策划部门、工程部门、预算部门对项目进行了评审。针对两个项目的特点，得出如下结果： 表5.1 比选方案对比表 序号 项目 北国水乡 果岭湾 备注 1 设计风格 有江南特色，应用大面积的水域串联景观 应用项目本身高差随势造景，形成大面积草坪，提出高尔夫概念 2 景观均好性 各楼栋景观效果均好 主次分明：中心广场区域景观突出，其余楼栋均好 3 道路系统 道路主次分明，主路在外围，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，横平竖直 4 停车位 取消了大部分停车位，不符合规划要求 比较前期停车位有所增加，并隐藏于景观之中 5 缺点 水面面积太大，会引起如下几点问题： 1.在当地地下水位较低的情况下不宜蓄水，如果全部采用钢混结构会增加景观成本； 2.建造如此大的水域土方量也会上去； 3.水景水源是问题，夏季蒸发量和冬季排空后的景观也是问。 1.道路太平