浅谈中国高房价成因及对策建议.docVIP

浅谈中国高房价成因及对策建议【摘 要】如今，高房价已经成为拉大贫富差距的重要因素之一。文章通过对政府土地财政、房地产商、银行之间的利益；超发货币下的通货膨胀；投资环境恶化下的非理性预期等三个因素对高房价进行分析，并从规范地方政府出让土地行为，积极进行技术创新和文化塑造行为角度提出了抑制高房价的对策建议。 【关键词】土地财政；房地产商；通货膨胀；投资环境 一、引言 “居者有其屋”是多数国人的愿望。而持续且快速攀升的房价却成为百姓的一块心病。在中国目前房地产市场上，一方面作为土地供给方的地方政府为了追求所谓的经济数据大量出让高价土地；另一方面作为土地需求方的开发商，在投资开发过程中，利用政府的土地担保银行的资金，具有“空头套利”的性质，这个过程中同样希望房价上涨；再则作为贷款方的商业银行，必然将存款贷给能给他们大利润房地产商。这些是房价上涨的内在因素。而在金融危机背景下的投资经营环境恶化，也导致无论是投资者还是消费者都无一例外地选择了房产作为其规避通货膨胀的方法，也必然导致房价进一步的上涨，属于房价上涨的外因。 二、中国高房价的原因分析 （一）地方政府、房地产商、银行的相互利益 改革开放30多年，我国经济快速发展，GDP总量已经超越了日本，成为世界第二大经济体。然而，当考量GDP构成、财政收入的来源情况，特别是地方财政的收入时，不难发现一些城市的年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多。由于地方政府更好地追求业绩，需要大量的扩大财政收入额来实现，而这个收入额的绝大部分就来自于出让土地使用权，即所谓的“土地财政”。地方政府通过运作手上的土地，对其出让价进行单方面的调动，从而收取高的土地出让金。而只有一个较高的房价才能支撑起一个高的“地价”，从这个角度去分析，地方政府必然不希望房价的下跌。 作为利益链条中的重要一环——开发商。开发商是通过利用政府的土地担保获得银行的资金，在楼盘正式动工打下桩基之后开始预售，这势必造成房地产企业是高负债率的，作为开发商必定希望房价的快速、持久上升，只有这样银行才能贷款给他，他也能转嫁风险，空头套利。但这仅仅只是实现其商业利益最大化的其中一小块，作为开发商希望房价快速、持久的目的还有： （1）高价可促销差品、积压品； （2）扭曲需求，攫取暴利； （3）高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。从这些方面来说，房价上涨对房地产商是百利而无一害。 同时，对于各商业银行而言，贷款给中小企业不仅高风险而且低回报低，在目前的背景下，贷款给房产开发商却是风险低且收益稳定有保障，对于任何以利润为最大化的银行而言，必然更喜欢将资金贷款给房地产商。这样商业银行同样不希望房价下跌。据央行数据统计显示2009年全年，房地产开发贷款年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点，而即使在房地产大力调控的2010年房地产开发贷款年末余额同比增长23.85%；而同期中小企业年末余额同比增长30.1%和23.55%。 （二）超发的货币引发的对商品房投资产品的需求 作为度量通货膨胀的重要指标，消费价格指数近来持续的上涨，这必然导致消费者对通货膨胀预期的加强。近年，为了保持经济持续稳定增长，中央政府采取了一揽子的宽松货币政策和积极财政政策来刺激市场，大量的货币流入市场，按货币数量论的基本思想：每次通货膨胀都是货币供应量迅速增长的结果。有些城市房价也就不同程度的受这一影响而上涨。又由于政府出台的一些调控政策必定是短期的行为，是相机抉择的，迟早是会被取消，因此在政策退出的那一天房价必然会有报复性的上涨，在这种投资心理下，投资房地产无疑是最能抵抗通货膨的，如此情形下，要使得房价在中短期下降并不现实。 （三）投资环境恶化下的非理性预期 可以说房屋的“供给”、“需求”、“预期”构成了房屋价格的三要素，“需求”决定了“供给”。而消费者对后市的“预期”影响了“需求”。从该角度来看，对后市“预期”反映了消费者的心理。同时金融危机之后，企业外贸导向型盈利模式受到了严重的打击，做实业生产已经不是理性选择，为了促使手头资金的保值升值，只能选择具有稀缺性的房地产作为投资渠道，而消费者对房价后市不同涨跌预期为其提供了具有炒作和利用的可能，使得真正需要购房的消费者和处于购房观望的消费者对房价上涨的预期加强，这些投机炒作者在一次次的倒卖中赚取差价，而在一次次的倒卖中也影响了房价的上涨。 三、对策建议 对于由内部因素和外部因素所造成的高房价，本人认为从以下几方面进行建议： 首先，对于内部因素应该从如何解决地方政府的“土地财政”问题着手。为此，中央应该对地方政府建立一个新的、科学的业绩考核体系，使地方政府主观上不追求那种不科学的经济增长方式；地方政府在“竞标拿地”的过程中，应该做到公正透明