深圳龙岗区产业地产旧改工改工指引会20140508.pdf

L o g o 工改工城市更新项目成功的关键 ——产业规划与投资建设项目策划 社会稳定风险评估 深圳市全至工程咨询有限公司 深圳市全至产业新城运营有限公司 2014.5.8 L o g o 曾楚恒先生简介 高级经济师|高级工程师|注册咨询工程师（投资） 主持完成 《龙岗区教育发展“十二五”规划》 ——获2012年全国优秀工程咨询成果 《壆岗社区更新改造产业规划和经济社会发展规划 （2011-2015）》 《龙岗区红花岭城市更新产业规划》 《龙岗区杨梅岗工业区升级改造产业规划》 《力嘉国际文化创意产业园产业规划》 …… L o g o 一、充分认识工改工城市更新项目 二、工改工城市更新项目成功的关键 ——-产业规划与投资建设项目策划 三、产业规划的质量决定项目的成功与否 四、怎样做好工改工产业园？ 五、谁来做产业规划？ 六、工改工社会稳定风险评估 L o g o 一、充分认识工改工城市更新项目 一、充分认识工改工城市更新项目 （一）什么是工改工？ （二）工改工 巨大商机！ （三）“工改工”与一般房地产开发项目申报套路的区别 L o g o 一、充分认识工改工城市更新项目 1. 什么是工改工？ 旧工业区升级改造成新一代主题产业园区 L o g o 一、充分认识工改工城市更新项目 2. 工改工 巨大商机！  新一代产业园营造（非简单工业区，取而代之的是产业地产综合体） --产城融合 --集工作、生活、娱乐于一体，各项配套设施完备的活力社区！  资金回笼速度增快 --可高比例分割出售 --比例配套  可持续发展，长久收益和升值  不用强求修改原法定图则的用地功能性质，不徒劳 L o g o 新一代产业园区特点 最大特色就是集工作、生活、休闲于一体，在生活配套设施上更加完备，增加了更多的人性化服务设施 ，强调人与环境的和 谐，使生活和工作更亲近。(强化工业化、城市化与产业结构的关系）  综合商业、居住和休闲综合一体的创意环 境，学术、研究、居住、娱乐一体化的休 闲现代化环境  共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休 闲设施和学生展览场等  国际水准的基础设施，例如便捷的网络基 础设施–与各研究发展机构的优越连通性  高效的交通网络(轻轨线,公交线,地铁， 行人专用道等）  强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计 理念  高密度开发，城市化的办公生活环境  灵活的用地规划 L o g o 一、充分认识工改工城市更新项目 3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别  “工改工”不能简单照搬一般房地产开发的套路  开发体量大，且以产业用房为主，成功运作对建设资金、运营水平有较高 要求  不是简单的拆建。如缺少应有的产业升级，区域发展将缺乏活力和魅力， 物业价值提升空间也将大大受到限制  物业形态丰富多样，产业物业租售对象有其自身特点 L o g o 一、充分认识工改工城市更新