城市更新大潮下中国存量改造市场纵览.PDFVIP

乾立行研 乾立行研 城市更新大潮下中国存量改造市场纵览 2017 年 8 月 内容摘要 城市更新系列专题  目前国内主要城市对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求开始 不断上升，城市更新主题进入新的阶段并已成为中国房地产行业的热点聚焦。  在城市更新中，存量改造是整个过程的核心部分。对于存量物业如何改造运 营从而最大限度的提升其内在价值及利用度，将一直是未来城市更新中的关 键课题。  由于涉及政府、开发商、私募基金等投资者和使用者诸多参与方，加之区域 情况差异和存量物业类型众多，当前中国的城市更新项目从改造方式到盈利 模式均呈现出一定的复杂性和多样性。 制作 乾立基金 战略管理部 行研中心 意见联系 lisilu@ heying@ 乾立行研 一、 势在必行的城市更新市场 (一) 国外城市更新发展概览 西方发达国家城市化进程较早 ，城市更新及存量改造早在 20 世纪 60-70 年代就已兴起。了解成熟国家城市更新的发 展历程和成功经验，有助于更好把握中国城市更新的脉络方向。总结来看，国外城市更新的理论大致历经了三个阶段： 1) 由粗放式大规模改造逐步转向渐进式更新； 2) 由关注小范围区域更新，到具备总体规划的城市更新，再结合城市总体职能进行区域细分更新； 3) 最为关键的一点，是城市更新的主题由单一为提升城市效率，到以增长为取向的物质更新，再到综合考虑社会价 值、人群利益及可持续发展的全面更新。当城市中的第三产业替代第二产业成为发展的主要载体后，城市更新目的变得更为 精细、多元化 ，人的因素成为更主要的价值考量。更新规划者也从最初的政府主导为主，到更为贴近市场需求的开发企业加 入，再到民众直接参与，主体更具多样性。  图：城市更新模式迭代特征 模式 福利主义 经济增长取向 综合价值取向 参与主体 政府主导 政府与开发商合作 政府、开发商、金融机构 1. 全面更新 1. 物质更新 1. 物质更新为主 2. 综合考虑社会价值、人 更新特征 2. 关注城市效率 2. 以经济利益为驱动力 群利益与发展 3. 围绕城市职能展开 粗放简单 精细多元化 数据来源：中信建投 ，乾立基金整理 (二) 中国城市更新政策 纵观近几年国务院、国土资源部以及一、二线核心城市颁布的土地规划政策，均以 “存量规划”为导向。一方面限制严 控新增建设用地的总量，以去库存为导向。另一方面要求盘活存量，鼓励存量用地的转型和改造，并鼓励促进“商改租”市 场的发展。 一线城市以上海为例，在限制新增建设用地量方面其程度严于顶层要求，土地管理总体思路是在确保总量锁定的前提 下，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，要求实现“零增长”甚至“负增长”的目标。在存量改造方面，强调了 对“质”的要求，并通过提高商办物业自持比例来鼓励商办存量的内部有机更新。不过 ，今年三四月北京上海先后颁布的“商 改住”禁令，明确了商办类用地不得改造成为居住用途，这在一定程度上限制了两地存量改造的