北京市农村集体土地征地后出让价格的影响因素研究.doc

　　北京市农村集体土地征地后出让价格的影响因素研究 --第一章绪论 1.1问题的提出 长期以来，农村土地制度改革是党中央、国务院及广大民众关注的焦点。农村土地制度改革涉及到诸多领域，如：与土地制度相关的重要法律法规要进行相应修改、改革过程中涉及到的各利益主体的重大权益要进行相应调整、农村集体经济组织的发展也要进行相应的转型与完善。因此，农村土地制度改革可谓是牵一发而动全身，是关乎国计民生的重点改革领域，重要性不言而喻。农村土地制度的核心是集体土地所有权制度，《土地管理法》规定，我国土地的所有制有两种形式：国有制和农村集体所有制。其中国家拥有城市土地的所有权，任何其他私人或组织对土地的侵占或买卖行为都是违法的，而且法律有规定的部分农村和城市郊区的土地（如：矿藏、森林、草原、滩涂等）所有权也属于国家。除此之外的农村土地和市郊土地都由农村集体经济组织或村民委员会来经营管理，土地所有权归农村集体所有。我国现阶段实行的土地征收制度，实质上是土地所有权由农村集体转移到国家的过程。《土地管理法》第2条第4款明确规定了国家对农村集体土地进行征收的目的是为了满足公共利益的需要。同时法律还明确规定，国家在依法征地的同时必须对农村集体经济组织和农民个人进行适当的经济补偿。国家通过土地征收，把农村集体土地的所有权转为国有后，可以以土地所有者的身份在土地交易市场进行国有土地使用权的转让交易。国家通过向土地使用者收取一定金额的土地使用权出让金，按土地不同的用途把不同年限内的国有土地使用权出让给土地使用者。其中居住用地的使用年限最长，为70年；工业用地、科教用地、文卫体育用地、综合用地或其他用地的使用年限为50年；商业、娱乐、旅游用地的使用年限为40年。近年来，我国的土地交易市场飞速发展，对国民经济发展和人民生活水平的提高产生了积极的影响。刘守英、周飞舟（2012)曾指出，我国在工业化和城市化高速发展的阶段，实际上一直面临着资本严重不足的问题，在我国土地资源禀赋极其稀缺的情况下，解决这一问题的关键在于我国在土地制度上实施了具有我国特色的土地产权制度和管理制度。主要表现就是强制低价的征地制度和政府垄断下的国有土地有偿出让制度。 ………. 1.2研究意义 土地资源作为“财富之母”，是从事一切物质活动必不可少的要素，是我国国民经济发展非常重要的生产要素之一，更是我国新型城镇化建设顺利进行基本要素，具自然属性与经济属性。在农村集体土地征收过程中，更多得体现是经济属性。主要表现在： 1、土地供给的极度稀缺性。土地市场中对土地的需求受人口增长、经济发展等因素的影响随，持续不断的增加，而相应的土地供给日益稀缺，这就导致了土地的供给与需求之间的矛盾曰益尖锐。尤其对于北京，土地供给的稀缺性不仅体现在供给总量与需求总量的不平衡，更体现在某些特定的区域（如城市核心区）和某种用途的土地（如住宅用地）的供给与需要存在较大的不平衡。 2、土地利用的显著区位性。土地位置的差别造成其用途不同和生产力的差异，地处不同区位条件下的农村集体土地在征地过程中，补偿条件往往存在较大差别。在征为国有土地进行出让时，也会根据土地的自然条件和当时的市场环境，表现出出让价格的巨大差异。 3、土地征用过程的社会性。由于土地征用的过程不仅汉包含了农村集体组织生产关系的重构，农民转变为市民的生活方式改变，还包含了农用地转用等土地利用性质的变化。对于土地征用的后果，不只影响一块土地或者一个用地单位，在北京这样的大都市里甚至会影响到一个区域的社会生态和经济效益。 ……… 第二章北京市土地市场与土地一级开发模式概述 2.1我国土地市场的演进与发展 十一届三中全会以前，我国国有土地配置实行的是行政无偿划拨的制度。国家将征用的土地不仅无偿而且无限期的提供给用地者，土地使用权不许抵押、转让和出租，完全排斥了市场配置土地资源的功能。从上世纪八十年代初开始，我国允许对国有土地收取相应的使用费，即标志着我国国有土地开始从无偿使用到有偿使用，这也是政府对国有土地所有权在经济方面的体现。1986年12月，深圳作为试点开始探索将国有土地作为特殊商品进入到市场当中，1987年9月，深圳市政府分别以拍卖、招标以及协议出让的方式将五幅土地的使用期出让，这也标志着我国开始通过市场机制来对国有建设用地进行配置，打破了原本国有建设用地无偿使用制度。1988年，珠海、广州、福州、上海以及天津等地区也开始进行国有土地有偿出让的尝试。试点的实践证明，国有土地有偿使用获得了良好的效果。在这种状况下，政府决定在1988年4月的《宪法》修正案当中将原来的“任何个人或组织不可出租、买卖、侵犯或者通过其他形式来对土地进行非法转让”当中的“出租”两字删掉，并增加了 “可以依法进行土地使用权的转让”，从法律上正式确立了国有土地有偿转让的功能。随后，《土地管理法》将原