承租人单方解除租赁合同法律问题研究.docVIP

　　承租人单方解除租赁合同法律问题研究 --一、 案情简介及法院裁判 （一）案件基本情况 2010 年 7 月 1 日，长春双龙实业集团有限公司（下称“双龙公司”）与一审被告中国民生银行股份有限公司长春分行（下称“民生银行”）签订《房屋租赁合同》，合同中双方约定：民生银行租赁双龙公司位于长江路 68 号双龙大厦的房屋 800 平方米作为营业网点使用，租期八年，自 2010 年 7 月 1 日起至 2018年 8 月 30 日止，其中包含两个月免租期供民生银行装修。租赁前三年租金为 192万元／年，第四年起每年递增 10%。合同签订后，双龙公司按规定对租赁房屋进行了登记备案，按约定时间将租赁物交付给民生银行，民生银行自行对租赁物进行了装修，并对租赁物进行了使用，民生银行交付了三年租金 576 万元。2012年 9 月 28 日，民生银行向双龙公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，称由于租赁物所在支行的营业面积和使用结构设置上，已不能满足总行的要求，需要在 2013 年 3 月 31 日前换址，后续工作双方协商解决。2013 年 6 月 30 日，民生银行搬出租赁房屋。因双方未能就解除租赁关系造成的赔偿事宜达成一致，2013年 8 月 13 日双龙公司诉至一审法院，请求：民生银行赔偿因违约造成的损失1289.44 万元（八年租金即 1865.44-576 万元），消除因民生银行不当装修给房屋结构造成的安全危险，恢复房屋的原状。 ...... （二）法院裁判情况 一审法院认为：首先，民生银行已实际搬出租赁场地，双方之间的租赁合同已事实解除；其次，民生银行以租赁条件不符合总行规定而主张解除合同的事由不符合租赁合同约定的解除条件，所以民生银行没有已成就的解除合同条件，根据最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第 24 条理解与适用的请示的答复，民生银行解除合同的通知不能发生合同解除的效力，其单方解除合同行为属违约行为，所以应当承担赔偿双龙公司损失的违约责任；再次，关于损失赔偿，民生银行根本违约而单方解除合同，应赔偿双龙公司的实际损失与可得利益损失，但双龙公司作为守约方在民生银行搬离租赁房屋后拒绝接收诉争房屋，没有履行防止损失扩大的义务。双龙公司为将租赁场地给民生银行而减免的案外人的租金损失为直接损失，民生银行应予赔偿 145.20 万元。法院结合双方的过错程度，酌定民生银行向双龙公司给付租金损失至鉴定意见出具后的日期共 176 万元。 二审法院认为：第一，民生银行在不具有法定或约定的解除条件情形下发出的解除合同通知不具有合同解除的效力，其搬离租赁场地，实际终止履行双方的租赁合同，其单方解除合同的行为属于根本违约行为，应当承担违约责任；第二，民生银行作为租赁人，在双方对于添附物没有约定的情况下，应当将租赁房屋恢复原状，所以双龙公司在民生银行未将租赁房屋恢复原状期间有权拒绝接收诉争房屋（此点不同于一审法院认为的双龙公司未履行防止损失扩大的义务），即民生银行应当赔偿双龙公司租赁房屋恢复原状期间的租金损失；第三，具体赔偿损失数额包括租赁房屋恢复原状期间的租金、房屋待租期的损失（法院酌定为四个月租金额）以及双龙公司为将租赁房屋给民生银行而减免案外人刘军的租金（法院酌定为 100 万元）。 .......... 二、 民生银行可否单方解除租赁合同 案件争议问题是由民生银行基于解除合同的意思而单方搬离租赁场地而引起的，所以首先需分析民生银行单方搬离租赁场地解除合同的行为是何性质，其单方发出解除合同通知是否发生解除合同的效力。 （一）我国现行法中合同解除权的规定 判断民生银行是否有合同解除权、是否发生合同解除的效果，需清楚我国现行法律中对于合同解除权的规定。合同解除，崔建远老师的定义为：“是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。”我国法律中对合同解除权最主要的原则性规定体现在《合同法》第九十三条至第九十六条，规定了协商解除、约定解除及法定解除三种解除情形、解除权消灭及解除权行使方式。其中，第九十三条规定了合同的协商解除、约定解除，第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种法定情形，2此五种情形是实践中判断是否具有法定解除权的常用依据。第九十六条中规定了当事人一方依照约定解除及法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方，且合同自通知到达对方时解除。除上述《合同法》总则中对合同解除权的规定之外，《合同法》分则中亦有对合同解除的特殊规定，包括特定方有任意解除权的规定以及一方违约时另一方有特别解除权的规定。 任意解除权，是指在法律的特殊规定下，合同特定一方随时可以解除合同的权利，即不需要对方有违约行为也可行使解除权。有关任意解除权的情形具体如下：1.赠与人的任意解除权