投资类房产如何运用公允价值计量.docVIP

　　投资类房产如何运用公允价值计量 --1绪论 1.1研究动机 2007年，随着房地产泡沫的破灭，房屋价格的急速下跌，美国爆发了60年以来最严重的金融危机。在金融界和会计界爆发了一场关于公允价值应用与否的激烈争论。在美国，一些银行家、金融界人士将矛头指向美国会计准则，他们认为会计准则中所倡导使用的公允价值是这次金融危机的帮凶，有部分人甚至认为公允价值是导致金融危机的罪魁祸首。2008年12月30日，美国SEC向国会提交了研究报告，认为不应暂停或取消公允价值会计。公允价值会计也是G20首脑华盛顿峰会的重要议题之一。G20专门讨论了会计问题，提倡建立一套全球统一的高质量的国际财务报告准则，完善公允价值会计，应对这次金融危机。2009年s月28日，国际会计准则事会(InternationalAeeountingStandarasBoard，简称IASB)出台《公允价值计量(征求意见稿)》，意见稿明确提出，改进公允价值会计并不应该否认其科学内涵，而是应当完善公允价值应用机制。虽然在金融危机这个大背景下，公允价值计量备受争议，但实际上，公允价值作为一种会计计量属性，根本不可能成为金融浩劫的罪魁祸首。次贷危机的真正原因应该是金融界制造了大量的资产泡沫，并且通过不受监管、不透明的资产证券化等金融创新手段放大这种金融资产泡沫，最终酿成了灾难重重的次贷危机。而会计界则借助公允价值计量模式，及时、透明、公开地披露了金融资产泡沫，为金融界、投资者、金融监管当局正视和化解金融资产泡沫提供了便利。因此，金融界人士提出的公允价值是这次次贷危机的帮凶甚至罪魁祸首的说法是不合理的。 ....... 1.2研究框架 对投资性房地产应用公允价值计量的研究，主要从五个方面着手:一是绪论，主要从金融危机中，各界人士对公允价值理论的质疑和中国投资性房地产对我国经济所起的重要作用入手，说明本文的研究动机、具体框架、研究意义和创新观点;二是相关概念以及投资性房地产特点对计量属性的要求;三是国内外投资性房地产采用公允价值计量的比较，我国投资性房地产应用公允价值计量的背景说明;四是我国投资性房地产应用公允价值计量的统计情况、具体影响及存在问题，较少应用公允价值计量的原因分析;最后一部分提出完善我国投资性房地产公允价值计量应用的设想。 ......... 2投资性房地产的特点及其对计量属性的要求 2.1投资性房地产的概念及其特点 在当今社会，企业持有房地产不仅用于作为其自身生产经营和管理活动的场所、作为存货对外销售，还将房地产用于赚取租金或增值收益。 1.投资性房地产的定义 投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。其主要经营形式是出租建筑物、出租土地使用权，实质上这是一种让渡资产使用权的行为。让渡资产使用权而取得的使用费收入即为房地产租金;另一种经营形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，主要是为了赚取增值收益。 2.投资性房地产的核算范围 我国2006年2月15日颁布的《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定，投资性房地产的核算范围包括四个方面: (1)已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权，指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。依据国家相关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 (3)己出租的建筑物，指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括外购、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，例如出租办公楼的同时提供保安、维修辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 (4)一项房地产，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，部分用于赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值部分，应当确认为投资性房地产，不能单独计量和出售的，不作为投资性房地产核算。而作为存货的房地产、自用房地产，不属于企业的投资性房地产。作为存货的房地产，指房地产开发企业在其正常经营过程中为销售而正在开发的商品房和土地。自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 3.投资性房地产的特点 (l)目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有; (2)应当能够单独计量或出售。 2.2投资性房地产对计量属性的要求 1.初始计量:自行建造，成本入账的投资性房地产，按.资产达到预计可使用状态前所发生的必要支出构成，外购的投资性房地产成本包括买价、相关税费、可直接归属于该资产的其他支出。 2.后续计量:通常应用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是在满足一定条件时，也可应用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能应用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公