沈阳某房地产G楼盘开发投资效益探讨.docVIP

　　沈阳某房地产G楼盘开发投资效益探讨 --第 1章 绪论 1.1 论文选题背景 从上个世纪的末期以来，我国的城市化速度增长较快，同时也给房地产业提供了一个比较广阔的发展空间，通过相关部门的数据显示：我国的房地产投在从1993年的1937.5 亿元到 2003 年已经增长到 10106.1 亿元，在这十年之间已经增长了 4.2 倍，而每年的平均增长率为 17.96%同我国全社会同期固定资产投资增长率相比而言低了 1.5个百分点，但是同我国同期 GDP增长速度相比还是远远高出，于在2007年已经出现了 5 年的高增长，而我国的国内也出现了十分严重的通货膨胀现象，为了将通货膨胀现象控制，我国于 2008年开始实施紧缩型的货币政策，而因为次年的美国次贷危机的影响，全球出现了十分严重的金融危机，而这中情况之下，直接导致我国的房地产业在2008年出现低迷现象，使得我国的国民经济出现衰退现象，为了刺激经济的复苏，在2008年的开始，我国各地政府推出了相关的政策不断促进房地产的发展。近年来，我国的房地产业出现新的发展态势，从2012年的房地产市场发展趋势来看的话，出现了上半年回落而下半年稳定，而到了年末之时则出现了回升现象，从价格的角度来说，在 2012 年的全年，我国 70 大中城市之中新建商品房住房的价格比降低的城市数量从之前的 49 个降到 8 个，而二手住在比降低的城市数量降到 10 个，在这之中、一线城市比如说北上广城市新建商品住宅的价格则分别上涨了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的价格则分别累积上涨了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%，从2013年我国房地产业的事业总体发展态势来讲，当前我国已经同“高增长”的时代告别，而在“稳中求进”的政策之下，我国的宏观政策也逐渐加大了“预调微调”而当前的外部环境依然比较严峻，现在已经逐渐演变成依靠内需为主而拉动我国经济增长。所以，在 2013年经济发展速度逐渐提升，宏观经济的形势对房地产市场的影响也变得更加积极。同时，在建筑工程项目的前期的投资效益分析，以及变为当前房地产开发项目之中的必须经过的一个环节。投资效益的分析以及评价工作则就会变成项目是否成功的关键，则就表明，做好争取的投资效益的分析，一方面是房地产开发企业进行决策的先决条件以及项目建设单位进行决策的文件，同时也是其他相关投资者进行合作的主要依据。否则如果决策失误的话，一方面将会将大量的资源浪费，给企业的财务管理带来诸多不便，甚至还会影响到企业的资金状况，为房地产开发企业带来一定的打击，可能还会出现银行贷款沉淀，进而出现烂尾楼。所以，必须加强当前我国房地产开发项目投资的效益评价。 沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的，该公司于1992年成立，属于营口港务集团，是经过省建设厅批准成立，有着三级开发资质的房地产开发企业，从公司开始创建之时，坚持做责任地产，着力打造“营口港”品牌，旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程，获得了良好的口碑，其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。 1.2 论文选题意义 对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义： 1.2.1 保证项目投资决策的科学性 G 小区项目规划总用地面积 75788.84 平方米，其中总建筑面积 112727 平方米，住宅建筑面积 85067 平方米，车库、储藏建筑面积 10305 平方米，公建建筑面积 17355平方米，其投资规模 15123 万元。因此，只有加强对 G 小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究，才能保证该项目投资决策的合理性与科学性，进而达到预期的投资效益。另外，在整个房地产开发行业中，其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征，就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。 1.2.2 保证项目投资的开发价值 一般情况下，投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行，能不能做，假若做了，那么企业将得到什么样的收益，同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部，地处辽河流域下游，属辽河、浑河冲积平原，属大陆性气候，春季多风，夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源 5.9 亿立方米。全县区域面积 1460 平方公里，辖 17 个乡镇，根据第五次人口普查数据，总人口 501627 人，其中非农业人口约10万，劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年，地区GDP实现246 亿元，相比2009年的GDP增长了 34.5%；城镇居民可支配收入（俗称：居民能够自由支配的