货币策略对房地产价格的区域效应研究.docVIP

　　货币策略对房地产价格的区域效应研究 --1绪论 1.1选题背景及研究意义 中国的住房制度改革从1998年开始实施，提出了住房分配货币化的改革目标和建立多层次的住房供应体系的要求，我国的城镇住宅开始了商品化、货币化与市场化的进程，房地产业如雨后春夢般迅速发展。我国房地产的市场化水平得到了很大的提高，与房地产相关的投资在GDP中所占的比重也逐渐提高，2011年我国的固定资产投资增速为23%，而同期我国的房地产投资增长速为28%，由此可以看出我国的房地产投资增长率明显高于总体固定资产增长率，但与之相随的是我国的房地产价格也一直逐步走高。 通过1998年至2012年全国商品住宅的平均价格曲线图（图1.1），我们能够发现我国商品住宅价格除了在1999年由于遭遇通货紧缩政策及全国启动公房大改革导致价格基本持平，以及在2008年我国商品住宅价格由于受到金融危机的影响有所下降外，其余年份我国房地产价格基本呈现不断上涨的状态，2004年我国商品住宅平均价格比2003年上涨15.99%，2005年我国商品住宅平均价格比2004年上涨15.24%，2007年则比2006年上涨16.86%，而2009年我国商品住宅平均价格环比增长率最高，高达24.72%。虽然政府相继出台了很多关于房地产价格的调控政策，可是房地产价格却一直在上升，而且愈演愈烈，同时，关于我国住房地产价格的争论在学术界也一直都未停息过。 房地产作为我国经济的支柱产业之一，对我国经济的发展和居民生活水平的改善的意义不言而喻，房地产业的发展对资金的要求很大，属于典型的资金密集型产业，国家的货币政策必然会对房地产产业的发展起到重要的影响。中央货币政策的制定是引导房地产产业发展的风向标，各个地区也都会相继推出本地区的一些因地制宜的房地产调控政策。货币政策的实施都会通过利率水平，贷款规模，货币供应量传导影响房地产的投资水平和房地产的价格水平。由于我国的东中西部经济发展水平不平衡，各地区具体的金融发展程度不同，对中央的政策的执行程度不同，因此中国的统一的宏观经济政策会因地区的差异，出现货币政策效果的不同的区域性效应。被称为欧元之父的罗伯特蒙代尔最早于1961年提出了最适货币区理论，他认为最优的货币区域并不是按国界线限定的，而是应该由经济相似度高的一些经济区域划分的，如果行政上的划分的货币区之间经济相似度低那么各个地区对货币政策的反应程度是不同的。 1.2文献综述 货币政策对房地产价格的影响一直都是学界研究的重点领域，由于房地产作为基础性产业对于整个宏观经济的影响是十分巨大的，国内外对于货币政策对房地产价格的调控的研究主要分为整体上研究货币政策对房地产价格的影响及研究货币政策对房地产价格的区域性效应这两个方面。 1.2.1货币政策对房地产价格总体影响的研究 1.2.1.1国外研究状况 早期关于资产市场的研宄更多的是关注于资产价格和利率之间的关系，Kua和Keenan(1980)的研究认为住宅的价格和利率成反比关系，即利率的提高必然会引起住宅价格的下降，货币政策通过利率的传导来影响房地产市场。Rabdall(1990)以实证的方法研究了1983年前后美国房地产价格市场和利率的之间的关系，他经过前后时间段的对比得出，在1983年以前美国的利率对房地产的效应要大于其后利率对房地产的效应，他认为金融自由化的发展程度会削弱利率对房地产价格市场的调控效应。 1.2.1.2国内研究状况 由于国内住宅体制改革较晚，住宅的市场化，货币化在最近的十几年才有了迅速的发展，我国的学者对房地产市场的研究多集中在新世纪。瞿强理论上分析了货币政策对房地产市场的影响，并且指出了货币政策的传导机制，即凯恩斯主义观点、货币学派观点以及信贷途径的传导机制。盛松成通过理论分析认为我国应该制定货币政策通过利率和信贷等传导机制来调控我国的房地产市场。陈丽生研究论述了利率的上涨带动对房地产市场的发展，引起房地产投资的增加以及房地产价格的升高。陈准和郑翔通过对年央行制定的货币政策中利率的调整对房地产市场中各个参与者的影响进行分析，他们认为适当的调高利率可以遏制房地产市场投资的过热问题，使房地产市场的发展趋于理性，防止房地产泡沫的发生。金一鸣从央行货币政策的工具一一存款准备金的角度分析，货币政策对调控房地产价格的作用，实证结果表明存款准备金对房地产价格的调控不仅有积极的影响，同时也有消极的影响，对于不同时期使用存款准备金这一单一的货币工具并不能得到一个可控的结果，因此他提出在货币政策对房地产价格的调控过程中不能仅仅依靠存款准备金这一中货币工具，要利用利率、货币投放量等多种工具共同使用。 2相关理论基础 市场是经济运行中的一只无形的手，但是这只无形的手并不是万能的，市场经济中也有其固有的缺陷，需要外力的宏观调控。房地产行业作为我们的支柱产业之