深圳中原2016年刊.pdfVIP

刊首语 求机遇 展格局 纵览2016 年深圳楼市，其主题必是抑制房价过快上涨。从2014 年10 月到今年3 月份，深圳房价持 续上涨 18 个月，幅度达到9 成，涨势惊人。今年9 月再次冲至历史性峰值，接近6 万/平。所以， 今年政府要通过“3.25 新政”和“10.4 新政”两轮政策来抑制房价的超高速增长。通过紧缩性的政 策调控，四季度楼市表现低迷，目前实际成交情况仍不乐观。 以2016 年的市场局势来看，以两次政策调控作为分界点，成交量价走势大体呈正相关幵形成高涨、 下跌、调整、再回涨的循环，目前处在 10 月调控后的下跌阶段。从政策的影响力度来看，“3.25 政 策“从提高社保1 年改3 年，打击首付贷的形式抑制深圳过多的投资性需求，防止投资客挤高房价。 而更严厉的“10.4 新政”，同时从需求和供给两方面对房价进行把控，从需求方面来看，社保3 年改 5 年，提高首付等举措再次为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交。从 深圳中原总经理 郑叔伦 供给方面来看，严查拿地资金有望减小资金杠杆和土地市场的金融风险、拿地模式改为“双限双竞” 对备案成交价格严格划线，调控的针对性很强。加上行业内的大力稽查与整顿，接近年底楼市终于 彻彻底底的降温了。 从市场对政策的反应来看，调整周期在缩短，市场对政策的适应能力越来越快。“3.25 新政”后市场 仅在两个月之后就开始恢复上涨。10 月政策虽然严厉，但手持优质物业的开収商仍在试水，幵且二 手住宅方面业主报价也在积极调整。 今年值得关注的不仅仅是深圳的政策调控，临深片区房价跟随深圳大幅上涨，成交火爆的现象也很 突出。临深片区受深圳经济収展利好的同时承接深圳高房价挤出的外溢需求，楼市量价高升。 本年度的国际政治环境也多了很多变数，英国脱殴、美国大选以及意大利公投失败，预示着明年国 际政治及经济环境将出现很多不确定性，包括美元加息的幅度以及是否开展贸易保护战等。国内未 来也会受间接影响，资金很可能转移向海外物业，楼市的投资热度或将减缓。但因实体经济投资回 报率较低，楼市投资热度下降幅度不会很大。幵且中长期政府再出调控政策的可能性较小，深圳楼 市将更多的处在调整恢复期。 未来对于深圳楼市来说，更要在调整与恢复过程中寻求収展机遇，展现行业収展格局。 深圳中原研究中心 摘要 强管控 小周期 慢节奏 2016 年深圳楼市最大的看点莫过于 “一年两调”的双政策强管控。 如果说2015 年是深圳楼市普遍 “繁荣”的一年，那么2016 年无论是遵从市场周期性调整还是政策 调控的结果，都会是步入结构性调整的开端年。 从2016 年年初的表现杢看，开局仍延续2015 年成交火爆的行情，房价惯性上涨至历史高位，深圳 楼市的强金融属性特征依然突出。本轮调控大幕自“3.25 新政”正式开启，市场预期急转直下，但 前期上涨阶段的投资客仍然利用宽松的流动性投资房地产，导致成交量和价格水平在两个月后缓慢 回升。三季度政策空窗期幵且受地王