20170727-东莞-房地产市场分析.pptxVIP

东莞市房地产市场分析;东莞城市简介;2016年，全市GDP6827.67亿元，全省排名第四位，同比增长8.1%，保持较高的增长速度，经济发展稳定;2017年第一季度，东莞入围“全国最具吸引力城市”榜单第五位，仅次于北上广深四个一线城市，成为流入人口第五多的城市，城市吸引力较强。;2.1 城市发展规划丨规划布局;现状东莞市城市轨道 2 号线一期和二期已经全线动工，近期建设新增项目为1号线一期、3 号线一期、2 号线三期和 3 号线二期，新增项目规模为 141 公里;2.3 城市发展规划丨轨道交通规划图;以先进制造业为主体、战略性新兴产业为引领、现代服务业为支撑，构建 促进经济持续稳定增长的“456 现代产业体系”，紧紧抓住产业价值链高端环 节，引导低端产业逐步退出，不断拓展新兴产业发展空间。 ;2017年上半年东莞重大产业规划：产业升级明显;3.1 房地产政策丨调控政策;3.2 房地产政??丨政策特点;上半年公开市场上，东莞土地供需量全线下滑，整体土地供应建面同比前两年同期下滑约6成，土地成交建面下滑超3成，其中商住地供需建面与前两年同期相比下滑超过7成，土地价格则大幅上涨。;上半年商住用地供应稀缺，成交仅1宗。，政府首次采用“限价+竞配建”模式出让，该宗地块引来10家房企报价，最终经过154轮报价，中海地产以292284 万元 + 36450 平方米配建成交，合计楼面价高达26646元/㎡。;去年以来，随着全国百强房企纷纷进入东莞布局，东莞土地公开市场上地王频现，楼面价及溢价率大幅上涨，今年上半年处于凤岗的优质地块更加引人瞩目，虽然在政府以“限价+竞配建”方式出让下，成交溢价率仅为33%，但其可售建面楼面价高达26646元/㎡，打破去年黄江地块创下的25264元/平的记录。;2017年下半年计划供应商住地89宗，茶山、麻涌、虎门占主导。;从各类地块分布情况来看，计划供应的商住地中，整体上看，莞北版块分布较多，但是，地块多为生地及毛地，三通一平地块主要在虎门、凤岗、黄江、大朗几个镇区，但是，这几个片区均位于东莞临深版块，为开发商必争的热点版块，政府在供地时亦将较为谨慎。;4.3 土地市场分析丨土地市场展望;受政策影响，洋房供需同比腰斩，均价环比稳中有涨;5.2 住宅市场丨洋房片区供应;5.3 住宅市场丨洋房片区成交;5.4 住宅市场丨洋房镇区成交排名;近两年东莞洋房套均总价快速走高，2015年下半年东莞洋房套均总价仅为平均101万元/套，今年上半年，升至平均171万元/套。;从90-110㎡洋房网签套均总价来看，自15年下半年以来，东莞90-110㎡洋房套均总价开始加速上升，至16年下半年达到平均145万元/套，17年上半年增速有所放缓，但套均总价亦达到161万元/套。;上半年洋房个盘排行在前列的基本为万科和碧桂园两家旗下项目，洋房个盘前10名中，两家房企占据了8个项目，上半年碧桂园及万科业绩市场占有率达到40%。 ;5.7 住宅市场丨洋房全市存量;截止至2017年6月30日，水乡新城片区消化周期仅需2.56个月，去货压力低，但东南临深片区消化周期拉长，升至一年以上，去化压力较大。;公寓不受政策调控影响，供需持续大幅放量;商业性公寓供需占比持续上升，供应和成交均超九成。;6.3.1 住宅市场丨住宅公寓全市供需情况;6.3.2 住宅市场丨住宅公寓片区成交;6.3.3 住宅市场丨住宅公寓镇区成交排名;上半年住宅公寓销冠：無双184套，成交均价14064元/㎡。住宅公寓成交套数整体较低，仅两个项目销量过百套。;6.3.5 住宅市场丨住宅公寓全市存量;截止至2017年6月30日，城区片区存量4.38万㎡，由于去化速度慢，消化周期拉长至44个月；东南临深片区与滨海片区存量低，消化周期较短。;6.4.1 住宅市场丨商务公寓全市供需情况;6.4.2 住宅市场丨商务公寓片区成交;6.3.3 住宅市场丨商务公寓镇区成交排名;上半年住宅公寓销冠：碧桂园Park Royal 1451套，成交均价17201元/㎡；成交套均面积以30-60㎡为主。;6.3.5 住宅市场丨商务公寓全市存量;截止至2017年6月30日，东南产业园片区存量最高，达11.43万，去化周期较长；城区片区存量虽较大，但去化周期较无压力。;行业房企集中度高，上半年前十业绩呗品牌房企包揽，市场占比达57%，碧桂园和万科两家房企占比接近40%。;TOP10房企市场份额持续扩张，市场集中度再度提高。;外来房企供需力压本土房企;7.1 房企市场丨碧桂园;7.2 房企市场丨万科;汇报完毕， 敬请领导批评指正！