改进农村宅基地管理的调查与思考(1).pdfVIP

第二部分资源篇 改进农村宅基地管理的调查与思考 改进农村宅基地管理的调查与思考 罗洪成 (洪泽县国土资源局，淮安洪泽223100) 随着工业化和城市迅速发展。工业用地向开发区集中，乡镇企业用地向中心镇T业小区集中，农民住宅用地向小城镇和 中心村集中，农民进城经商和务工日趋增多，宅基地长期闲置现象十分严重，不少农村宅基地已经成了“空心村”。因此， 处理好农村宅基地问题，不仅关系到城市化建设的发展进程，而且关系到保护耕地“生存”底线。 1农村宅基地管理现状 1．1现行法律法规制度不完善 关于农村宅基地管理的法律法规数鼍少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目 前，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规。2004年11月国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理 的意见》(国土资发)，但该《意见》是以部门文件的形式出台的。法律效力低。这方面的法律法规与立法较为 完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在法律上的真空，而且内容比较粗浅，不够细致，难以操 作。 1．2村庄布局规划和控制性详细规划缺乏 从农村宅基地利用情况看，多数地方农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落 实到具体村庄和地块的点面上。加之村序布局规划和控制性详细规划普遍缺乏，而且部分规划也早已过了规划期。规划建设 未能合理确定农村居民点的数量和用地规模及调整范围，导致农村住宅用地管理混乱、布局分散、土地利用率低下。 1．3农村宅基地供应上的“大锅钣” 现行农村宅基地是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，这就造成了供应上的“大锅饭”。因为占用土地无需成 本，并且占用土地总是存在潜在的收益。所以，促使农民多占地、占好地，浪费大量的耕地资源。据调查，目前，洪泽县农 村宅基地面积8．8万亩，户均用地1．15亩，人均用地229．5平方米，远远超过了国家标准。 1．4农村宅基地闲置较为普遍 由于农村普遍存在子女升学、参军、农民本身进城经商、务工等情况，多数在找到合适的工作之后，买房置业，不愿意 再回到农村居住，他们在农村的住房按法律规定，集体经济组织无权收回，义禁止出让、转让、出租和抵押，这就造成了农 村房屋大量闲置和土地的浪费。 1．5农村宅基地非法流转现象时有发生 一方面，很多在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置；另一方面，在某些情况下， 如城市郊区、城乡结合部以经济较发达农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，却一再被现有法 律法规拒绝的情况下，形成了自发的宅基地隐形市场。 1．6农村宅基地初始登记发证进展缓慢 登记费的取消，使农村宅基地登记发证工作失去了主要的经费支持。致使登记发证工作进展缓慢。目前，洪泽县农村宅 基地初始卺记发证率还不足70％。这主要是在土地登记费取消前完成的。取消登记费政策后，由于经费缺口太大，登记发 证工作陷于停顿。 2完善农村宅基地管理思路 2．1健全相关配套制度的政策 现行《中华人民共和国土地管理法》以及省、市的土地管理条例和办法，对农村宅基地的管理虽作了规定，但比较宏观。 不够具体、操作性不强，某些方面还不够完善。如对农村宅基地闲置、多占宅基地等没有做出相应的处罚，宅基地流转和处 置规定没有明确。因而，要加快农村宅基地立法工作，国家应尽快出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管 理办法》等法律法规，明晰农村宅基地产权，明确农村宅基地的使用、收益和处分的权利等问题，使农村宅基地的使用和管 理真正纳入法制化轨道。 2．2加大宣传转变农民的用地观念 建立和完善农村宅基地管理制度，是一项利国利民的大好事．也是一项功在当代、利在千秋的德政工程、民心工作。要 通过土地管理法律法规的宣传和国情、省情、市情、县情、乡情、村情的教育，使广大群众牢固树立土地公有观念、土地资 源与资产观念和法制观念，提高保护耕地的认识，增强节约集约用地的紧迫感、责任感受以及依法用地的自觉性。 2．3加强农村宅基地的规划管理 结合一轮土地利用总体规划修编工作，完善乡镇土地利用总体规划。与规划部门密切协同，认真编制村庄土地利用总体