地方政府在城市综合体中角色表达.docVIP

地方政府在城市综合体中角色表达［摘 要］城市综合体走进中国,在缺乏掌控和准备不足乃至无序的状态下快速发展,创造了一个个城市和消费的精彩,当然也饮尝着恶性竞争的苦涩。经验和教训凝成的结论：地方政府在城市综合体的发展中应担当“主导”。 ［关键词］政府;城市综合体;角色 ［中图分类号］C93［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0132-02 1 确立政府主导的共识 综观我国城市综合体的发展背景,综合起来大概有三个特点,一是发展迅速。从上海、北京、广州迅速扩展到二线、三线城市,据不完全统计,总数已近3000家。从简单的封闭式综合体已不断升级为多业组合、开放式的城市景观式综合体；模式也从以购物为主发展为购物、餐饮、娱乐以及酒店写字楼等多业结合的生活方式体验中心。城市综合体的策划与建设亦从“项目”建设转变成“造城”,引领时尚、影响市民的生活习性。显而易见,无论是“造城”还是引领时尚,都是全面而又复杂的工作,不是一个公司的市场性独立运作所能实现的。二是功能特殊。以江苏盐城的先锋国际广场为例,这个综合体是城市的地标工程,亦是4.53km2城市一级商圈的核心,是城市商业的示范项目,同时亦是市民家庭生活体验中心,是一块旨在改变市民生活习性的地方。先锋国际广场建成投运后,提供1万个劳动就业岗位,年实现税收超亿元,年实现商业零售超过15亿元。就是说,城市综合体是城市发展的引擎,城市活力的主要源泉,是消费、税收和就业的重要载体。三是支撑不足。我们在主持先锋国际广场的规划时,几乎没有从事城市综合体的专业规划设计单位,更谈不上业态布类设计和城市家具设计等,应该说,城市综合体走进中国后,其研究、规划、融资、人力资源乃至税收体系等均相对滞后、支撑不足,致使城市综合体的发展在无序的状态下“试错”,对于社会和企业而言,其成本都是巨大的。从另外一方面思考,由于没有成熟的融资链条,加之偏重的多重税负,致使许多开发企业自持物业减少、运营困难,这种状况形成的事实是,城市综合体本该具有的“成功”便被动打折,或不得不付出“信誉”成本而步履蹒跚。 这里特别要强调的是,政府主导不是包办,不是指挥一切,更不是容忍偏离市场配置资源的基本规则而去盲目主导。就是说,我们首要是理清政府在城市综合体的发展中该干什么和不该干什么,应用什么样的方式实施”主导”之责。政府主导一方面要加强对城市综合体的研究和指导,完善和制定规则,使城市综合体这台城市的“引擎”健康运行；另一方面,地方政府要在尊重市场规律的前提下重视城市商业规划,城市风格的确立和城市综合体的有序建设运营,构建一个适合城市综合体发展的环境和机制。本文研讨的重点是后者。 2 决策中要把握的三重点 2.1 重点做好商业规划的把控 商业规划的核心是商业布点和定位。从以上情况分析目前存在的问题主要有二：一是商业规划本身水平不高,前瞻性不强,加之法规更新缓慢,操作性不好,无法也很难按照既定的规划实施；二是商业规划的把控不严,形同虚设。一方面有的领导主观上规划意识薄弱,坚持规划控制不够；另一方面又因招商引资的特殊重要性和城市发展的冲动等屡屡冲击着规划的“定线”。要解决以上的问题,其关键是地方政府领导人的科学理念和定力。 城市综合体是一个高度集成的城市消费区域,说到底是靠消费者支撑的。业内人士说城市综合体只有“活”和“死”两种状态,从来没有中间状态。因为城市综合体的投资成本和运营成本太高了。就是说城市综合体的确定应以城市经济水平,消费群规模和城市发展的状态为基础,切实把控好定点和布局。任何拍脑袋或以浮躁心态的决策都要付出代价。因此地方政府首要的任务就是以科学数据和现实的经济水平来确定综合体的布点。 国际上以欧美为基础形成的共识是,人均GDP在4000美元,达到城市综合体的初步条件,当人均GDP达到10000美元以上时,综合体将步入快速发展阶段。尽管中国人的消费习性和欧美有很大的差异,但人均GDP 4000美元,城市人口40万以上,应该可以成为发展城市综合体的决策底线,当然还要有人均汽车拥有量、良好的城市道路和发达便捷的公共交通系统等的相关配合。 国际标准显示人均占有商业面积在1.2m2是一个比较合适的参照值。考虑到国人的消费习性与欧美的差异等诸多因素,人均占有商业面积超过1.5m2时,若没有间接消费群的补充和一定量的游客作基础,其商业经营的风险会显著提高。 在综合权衡的基础上客观的把握“底线”控制,应该能得出比较理性的选择。 2.2 重点做好综合体的定位 城市综合体主题的确定和商业的定位,当然是开发商自主研究和把握的范畴。但这容易出现两个方面的偏差,一是开发商的专业水平和实力参差不齐,致使综合体档次定位不准或定位把握不严,乃至出现低水平重复和撞车。二是囿于商业机密的缘