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银行抵押贷款需要注意的几个问题 按照中国人民银行相关文件规定，商业银行发放贷款应该主要为担保贷款，而抵押担保在担保贷款借款人提供的担保方式中，作为一种物权担保显然更能降低贷款风险，因而在实务中得到广泛的应用。然而，目前商业银行的不良资产中的相当一部分却正是由于抵押担保贷款无法收回而形成的，这种本应有效的担保方式在实践中却经常出现问题。这里固然有诸多原因，但商业银行在发放抵押担保贷款时审查不严无疑是一个重要因素。 案例一：借款人以划拨土地上的房屋连同土地一并提供抵押担保，借款到期未还，商业银行2003年4月18日后起诉，因不符合《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中的规定而被认定抵押无效，银行不能享有优先受偿权。 案例二：借款人以自己所有的但坐落于他人享有土地使用权的土地上的房屋提供抵押担保，土地使用权人未以土地使用权提供抵押担保，到期借款人未能还款，因房地分离，造成执行中的困难，也降低了银行优先受偿款项的数额。 案例三：银行对建筑物享有抵押权，但在抵押权实现时该建筑物的建设承包方主张HYPERLINK \l 建设工程价款优先收偿权建设工程价款优先受偿权，最终银行可得价款无几。 案例四：银行在房地产交易所办理了房屋抵押登记，但未到土地管理部门办理土地使用权抵押手续，抵押后土地使用权被另案查封，致使抵押物无法处分或者处分困难。 综合上述情况，撇开借款人资信能力不谈，依据相关法规，商业银行在审查以不动产抵押担保时至少应注意以下几点： 一、审查抵押物是否属于可以抵押的财产范围 依据担保法，下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以及乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外。 （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）农作物抵押时不得将与农作物尚未分离的土地使用权同时抵押； （七）法律规定的不得抵押的其他财产。 二、审查抵押物的有无权利瑕疵 首先，审查抵押人是否为抵押不动产的真实所有人或者土地使用权人，如果不是，是否有抵押不动产的所有人或者使用权人的明确授权；如果抵押不动产为共有不动产，则应该有其他共有人的书面同意。 其次，审查抵押不动产是否已经存在第三方权利，如他人的抵押权、承租权、建设工程价款优先受偿权等。 如果抵押物上已经存在他人的在先抵押权，则在实现抵押权时可能会影响到作为后一抵押权人的商业银行的受偿份额；如果抵押物已被出租， eq \o\ac(○,1)则因为抵押权实现后租赁合同对受让人仍有约束力，所以可能增大抵押物处分的难度， eq \o\ac(○,2)而且，如果该承租权为公有居住房屋承租权，则根据人民法院执行时保证公民最基本的生存需要的基本原则，往往无法执行。 而对商业银行抵押权影响最大的是建设工程价款优先受偿权，这往往在以在建工程或者新竣工建筑物为抵押物的抵押权中表现最为突出。建设工程价款优先受偿权是依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。在具体实施上，最高人民法院于2002年6月20日专门作以批复，规定：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。根据上文的批复，建设工程价款优先受偿权行使的起算点既可能是竣工之日（工程已经竣工），也可能是合同约定的竣工之日（尚未竣工的在建工程），因此商业银行在判断抵押物是否在该权利时将有一定困难，只能根据用以抵押的抵押物的竣工日期等初步判断该建筑物上是否可能存在建设工程价款优先受偿权。 三、审查土地性质 如是土地性质为国有土地，应审查是划拨土地还是出让的土地。对于国有划拨土地使用权，《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（２００３年４月１８日起施行）规定，“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”。该批复一出台，金融业内人士和法律界人士一片哗然，认为给前期涉及划拨