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浅议商业地产招投标阶段对成本控制影响【摘 要】随着中国社会需求的重大变革，高新技术的飞跃发展与应用和国内与国际的竞争环境的变化，现行陈旧的甚至落后的成本管理体系已经越来越不适应现代市场竞争的需要。因此，我们需要从西方现代成本管理体系中汲取先进的管理思想和经验并运用到我们的成本管理实践中。 本文通过对商业地产招投标阶段对成本控制现状的分析，并结合现代成本管理方法，总结出其对本公司成本管理模式改革有益之处。希望能够为公司在成本控制、管理方法等策略选择时提供借鉴和参考。 【关键词】成本管理；成本控制；总成本；单位成本 一、引言 随着国家对房地产市场,尤其是住宅市场调控政策的决心不断加大,我国的房地产住宅市场经过调控的不断打压，终于迎来了冰封期，但同时，国内商业房地产最近两年却意外迎来了黄金发展期。但是伴随着市场的瞬间膨胀，商业房地产项目如何在同质化竞争加剧的房地产市场环境下立于不败之地，就显得尤为重要。 资金、定位、招商、经营方式等等都是商业地产成功的关键因素，进行有效的成本控制也是提高商业地产投资回报的关键。 商业地产区别于一般房地产的开发，商业地产有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的复杂性，商业地产一般体量大，分系统多，业态复杂，所需投入的人力，财力，物力较大，工期又短，因此招标文件编制的好坏直接影响到招标的成功与否。 根据多年以来的从业经验，并结合商业地产的特点，就招标文件的编制对造价可能造成的影响谈几点自己的体会。 二、工程项目成本控制的理论依据 1．全过程造价控制 建设工程造价全过程控制，是提高项目投资效益的关键所在，它贯穿于决策评估阶段、设计阶段、工程承发包阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段等项目建设全过程。 2．全过程造价控制的重点 全过程造价控制过程中，造价的控制重点是动态变化的，是不断转移的。 （1）设计阶段：以设计为重点的全过程造价控制 根据有关资料，设计费一般只占建设工程寿命费用的1%以下，而这1%以下的费用对工程造价的影响度却占75%以上，设计在工程造价全过程控制中起着重要作用。施工图纸一旦完成，影响工程造价的可能性只剩10 %左右。 （2）招标标阶段：加强招投标中的造价控制工作 设计完成之后，造价控制的重点工作在招投标过程中，要认真编制招标文件，熟悉设计图纸，仔细审核中标单位报价书中的工程量、单价，限制投标单位采用投标策略对工程造价控制的影响 （3）施工阶段：加强对工程实施阶段造价的监督与控制 施工阶段的造价控制主要表现在对设计变更及签证及索赔的控制管理上。 （4）竣工结算阶段：加强竣工结算的审查工作 此阶段主要加强对竣工结算、图纸、资料合法性，合理性，符合性的审查。 3．研究现状 我国现行的工程造价管理大多缺乏系统的管理模式，缺乏对建设项目全过程的综合管理意识。建设单位、设计单位、施工单位缺乏统一的造价目标和相互沟通，大多数工程监理单位也仅局限于施工阶段的质量与进度管理。 在现行的造价控制中，占重要位置的招标阶段及合同管理还未完全规范化，由于招标过程的不严谨招标文件及合同条款不严密，导致施工方利用其漏洞在工程实施过程中进行变更签证索赔，使投资方的工程造价无法控制，却又有苦难言。 三、招投标阶段对成本控制 1、标段划分对成本控制的影响 一般建设工程按以下原则划分标段： （1）在满足现场管理和工程进度需求的条件下，以能独立发挥作用的永久工程为标段划分单元。 （2）专业相同考核业绩相同项目，可以划分为一个标段。 （3）工程货物采购标包划分原则为：技术指标及要求相同或同属于一个经销商经营的货物，可以划分在同一个包内，同时可以结一些金额较小的货物进行适当分包。 对于商业地产项目而言，因体量较大，业态复杂，分系统多，合理的标段划分尤其显得重要。 分标段实施的利弊分析如下： （1）工期方面可以大大缩短施工工期。由于同时由几家施工单位同时施工，各家施工单位可以组织更优秀的施工队伍，并投入足够的人力、物力、财力，以保证早日竣工，而对于商业地产而言，工期的缩短意味着早日产出，不仅大大减少了融资成本，而且抢占了先机，使自己立于不败之地。 （2）有利于竞争。标段少，每个标的工程规模大，则对投标人的资质要求较高，不利于吸收更多的投标人参与竞争，竞争不充分的直接结果就是造价的增加。标段划分的多，标的少，对于潜在投标人的要求也相应降低，能够吸引更多单位来参加投标，如果允许投标人同时投多个标的，则可减少管理上困难，既可有利于降低投标报价，又有利于竞争。 （3）在施工阶段由于施工现场有多个施工承包单位进行施工，建设单位对各标段的工程质量