经济适用房动态全过程造价管理探究研究.doc

经济适用房动态全过程造价管理探究研究摘 要:由于经济适用房不同于一般的商品住宅，它具有要求高（四高标准）、政府搭桥销售、售价固定、利润空间十分有限等特点，如何协助建设单位在确保质量、进度等前提下，有效控制建设过程的工程造价，合理规避市场风险，成为我们造价管理人员研究的重点方向。 关键词：经济适用房　全过程造价　动态管理 经济适用房主要是指已经列入到国家的计划中，由各个城市的政府组织房地产的开放商或者集资建房的单位进行建造，然后以微小的利润价格面向一些中低收入的家庭出售的住房。近几年在加快经济适用房的建设迫在眉睫，经济适用房带有社会保障的性质，具有适用性以及经济性的特点。由于经济适用房不同于一般的商品住宅，它具有要求高（四高标准）、政府搭桥销售、售价固定、利润空间十分有限等特点，因此，作为造价咨询公司如何协助建设单位在确保质量、进度等前提下，有效控制建设过程的共程造价，合理规避市场风险，确保略有盈利，成为我们造价管理人员研究的重点方向。 1经济适用房开发的原则 1.1成本最低化原则 项目开发成本控制的根本目的在于通过各种控制措施和手段，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意把握好降低成本的可能性与合理性，即一方面要想方设法挖掘各种降低成本的能力，使可能变为现实；另一方面要从实际情况出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。 1.2动态控制原则 坚持把项目开发成本控制的重点放在项目开发的各主要阶段上，实施开发过程中的动态控制。一旦发生偏差，就能及时纠正。否则，一旦到竣工阶段再进行控制，由于成本盈亏已成定局，即使发现了偏差，也已错失了纠正机会，只能尽量去弥补而已。 1.3节约原则 降低消耗，节约资源，是成本控制的一项最重要的基本原则。应注意抓好四个环节：一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，加强内部监管；二是提高管理水平，优化施工方案，降低人、财、物的消耗；三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费；四是合理地设置岗位，提高工作效率，降低人力成本支出。 2经济适用房造价前期控制 造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，因此做好前期的规划和单体设计影响突出。规划设计在兼顾社会效益和环境效益的同时，应突出经济效益这个中心，重点做好建筑密度、容积率、绿化率等指标的合理控制，最大限度发挥资金的使用效益。大力推广限额设计，提高设计概预算的精确度，分析资金分配的合理性，并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。在造价的实施管理过程中，除特殊情况外，设计及施工人员不能随意改变设计内容，提高设计标准，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。从而能够做好经济适用房造价的事前控制和主动控制。 2.1经济适用房的优化选址 经济适用住房居住区的规划选址要符合城市总体规划、近期建设规划、住宅建设规划和土地利用规划。同时，应尽可能地接近就业工作区，并与城市干道、公共服务设施、商业中心及邻近小区等有便捷的交通联系，尽可能利用现有的市政设施、交通设施和公共服务设施，从而降低小区道路、公共设施等配套设施建设成本。 2.2搞好规划设计 坚持先规划后建设和相对集中的原则，尽量减少违反规划建设的行为，把损失降低到最少。精心规划、精心设计、精心施工，做到规划科学、设计新颖、设施配套、功能合理、质量合格、环境优美、适当超前，创造出安全、方便、舒适的居住环境。 2.3设计方案优化 设计方案阶段是控制建设规模和工程造价的最主要环节，在此阶段我们应该主动邀请技术、经济和材料方面的有关专家人员参加，做好设计方案的跟踪比选和强化督促，发现设计方案超出批准的投资限额，应及时沟通协调好设计单位提出解决方法，以免日后给施工结算埋下隐患。 建设单位加强设计方案变更的管理，杜绝可有可无的设计变更，对不可避免的设计变更提前最好沟通协调，尽量放在设计阶段。同时采用价值工程、ABC重点选择法等方法对设计方案进行优化必选。 2.4经济适用房配套设施优化 经济适用房居住区建设项目公建配套水平，应与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。配套设施在满足公共服务基本配套的前提下，如居住小区应配建小学和文化活动场所，尽量依托周边的公共服务设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整和删减。 小区的绿化应尽量利用现有的地形地貌，因地制宜设计景观，尽量利用乡土树种和当地材料，以最大限度降低成本。 3严格实行工程招投标制度 3.1认真做好市场调研 1）进行施工单位的考察。充分了解施工单位的综合能力、资信情况、技术力量等情况，防止出现转包、分包等现象。进行内部询标。充分掌握施工单位的竞标意向，为有效设定造价控制目