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银行抵押房产流拍的相关法律问题 口张炜 了银行这一愿望的实现。吴某的另一 缡誊按：椽摇最高人民法院《关于人民法院髭事执行中掐羹，变娶财 合法债权人获悉银行拟不接受该房产 产的规定势第二十八条规定，“执行程序中，当被执行的抵撵房产三次推卖 抵债后，随即向法院提出：根据《关 流拍量经法院公告变卖未巢时，如申请执行人或其他债权人仍不表示接受 于人民法院民事执行中拍卖、变卖财 该房产抵债的，法院应当孵除对该房产的查封、冻结措施，并将该房产退 产的规定》第二十八条，该房产此时 还被执行人。”此车牟I情形下．审请执行人在该房产上设定的抵押权是否因此 应当退还被执行人，同时还提出，既 两消灭?审请执行人对该房产是否仍然辜有优先受偿杈?申请执行人的榴 然银行放弃以该房产进行以物抵债， 关权益如何铸到有效保护?本文通过对～越抵}单房产拍卖流拍案例的分专厅， 就可以视为银行放弃了对该抵押房 对此羹案{牛中的擒美法律问题进行探讨。 产的权利，其准备接受该房产以物抵 债，用以抵偿吴某积欠自己的30余 次拍卖底价基础上降价20％，此时的 万元债务。银行方面则坚决予以抵 一．相关案例 拍卖保留价已经与吴某的未偿还借款 制。此后，适逢政府对房地产市场进 2000年12月，个人客户吴某与余额相当。但因抵押房产的评估价格 行宏观调控，抵押房产的市场价格进 。 某商业银行签订贷款金额∞万元的 远远背离资产的实际价值，第三次拍 一步下降，致使重新启动拍卖程序处 个人住房贷款合同，以位于该市某小 卖再次流拍。此时，吴某累计积欠银 置抵押房产或变卖抵押房产的方案 区的一套商品房为抵押，期限15年。 行利息加贷款余额已达38万余元。 更加难干施行。 从2005年2月起，吴某的该笔贷款 虽然经过三次流拍后的抵押物 开始出现连续违约，且经银行多次催 保留价大致能够抵偿银行的贷款，但 二．相关法律问题分析 收无果。2006年5月，银行经向当地 由于其实际变现能力较差，如银行接 本案涉及以下几个法律问题需要 法院起诉并取得法院生效判决后，据 受其以物抵债，则此后再处置该抵押 予以厘清： 以提出强制执行申请。法院受理后委 房产时可能产生的费用、折价等相 一是申请执行人不接受以物抵 托房地产评估公司进行评估，并委托 关损失只能由银行自行承担。为此， 债，法院将抵押财产退还被执行人后， 拍卖公司进行拍卖。 银行拒绝了法院以物抵债的建议，不 抵押权是否因此而消灭； 2007年9月，拍卖公司发布第一 同意以第三次拍卖时的保留底价受 二是顺位在先的抵押权人不接