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研商「建築開發案運用不動產開發信託作為履約保障，建築管理法令之配套因應」會議紀錄 一、時間：101年12月3日下午2時 二、地點：本會0806會議室 三、主持人：張副局長國銘 記錄：黃巧虹 四、出席單位及人員：詳後附簽到單 五、會議結論： (一)案由一：如不動產開發案之興建資金已交付信託，由信託業執行履約管理時，建築管理法令應如何配合建置信託機制，以有效保障案關當事人之權益，謹提請 討論。 說明：與會者均認同如能建立不動產信託財產公示及登記制度，將有利於不動產開發案之順利完工及保障案關當事人之權益，惟前揭公示及登記制度是否應於建築管理法規或信託法規為相關規範，或實務執行技術有無改善空間以達預期目的，有待進一步探討研議。，9條第2項規定十分明確，受託人因信託財產之管理等事由而取得之財產權仍屬信託財產，即不動產開發案之興建資金已交付信託予信託業，進行履約管理並專款專用於完成興建開發所需一切支出，由受託人取得興建中及興建完成之建築物所有權，並無疑義，而且最高法院96年度台上字第2851號民事判決亦清楚闡明。因此信託業面臨實務上所有權歸屬之訟爭一節，有無辦法經由立法方式解決訟爭，或使所有權歸屬更明確，又不牴觸信託法相關規範？然是否立法解決涉及主管機關權責，而法律明確規範或可減少訟源，但無法完全避免其發生，本節本部尊重法令主管機關。 (2)本案是否於相關法規為信託之公示及登記規範，因不動產所有權辦理第一次登記前，確實存在無明確方法查知該財產所有權歸屬之問題，除可於法制面作檢討外，信託公會研究報告亦提及法制未建置前之配套解決方案，例如於建案工程告示牌登記，或外牆或圍籬上載明，以為第三人所知悉；另非訟業務部分，信託業應可於信託契約中為具體約定，告示牌須登記，或外牆或圍籬上載明等條款，亦可達相同效果；此外，通常土地已辦理信託登記，爰土地登記簿冊可查知開發案土地辦理信託登記之事實及信託契約，亦可得知該信託財產上建物所有權歸屬。另因法律規範有其極限性，認現行制度之透明度尚稱足。 5.主席─銀行局張副局長國銘： (1)本會不同意信託業(受託人)承擔起造人之角色，因為起造人須承擔工程責任及安全等風險，基於產金分離政策，非金融面風險不應波及到金融業之穩健經營，但認同信託業擔任資金、土地及建物之受託人，藉由金融面管理強化不動產開發案之履約保證機制，例如預售屋交易之履約保證機制有多種方式可選擇，非僅信託一途。 (2)鑑於不動產興建過程中，受託人受託金額龐大，動輒上百億元，且興建工期長，如工程進行一半時建商倒閉，就尚未興建完成之建物部分，因建築法規對其所有權之歸屬不明確，受託人執行履約管理，所承擔之法律風險相當高，受託人基於保守穩健之經營原則，同時須善盡善良管理人之注意義務，妥處案關當事人權益之保障事宜，爰不合適僅以信託契約規範前揭法律問題。於法制面如能參考都市更新條例修正草案所納入之信託公示及登記制度，建立透明化規則，供參與者共同遵循，讓不同角色承擔不同責任並相互分工，始可確保財務資金之完善管理，俾利不動開發案之順利完工及民眾權益之保護。 (3)本會期待能建立法制面之公示及登記制度，可生信託法上對抗第三人之效力，並為各造權利人所遵循或查詢，有利減少將來紛爭，對民眾亦有相當好的保護，三造(建商、承購戶及受託人)均將受益。至前揭法制究應於建築管理法令、信託法、或信託業法為相關規範，仍有待研議。惟於信託業法訂定涉及開發中建築物之公示或登記制度，是否合於本會職權或可為其他部會或立法委員所認同，恐有疑義。 6.內政部營建署黃副組長仁鋼： (1)按現行建管法令，起造人屬於建築法規定之特定名詞，係指建築開發案之申請人，須為建築物之建造負相關營造責任。至受託人或土地所有權人不一定須擔任起造人，惟其如擔任起造人即須負起造人之責任，没有例外。爰以受託人不擔任起造人，改由其他方式保障受益人權益，應屬較好之解決方式。如能建立透明化的不動產開發信託財產之公示及登記制度，增加大眾知的權利當然是好的，但建築法令不適宜為相關規範。 (2)原則上都市更新條例是特殊法律，都市更新事業計畫均須經個案審查為考量權力分配事宜，其建築執照註記信託與起造責任係兩回事，爰其所規範之信託登記及公示制度，尚與建築法令無關。如就一般建築開發案為達其信託目的，所建議於建築法令明定相關登記及公示制度，不符建築法第1條有關為實施建築管理，維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻之立法目的，且該法無涉私權關係，如為確保受託人或受益人權利相關事宜，並非建築法範疇，且一般建築開發案之信託如須作建築執照之註記，亦不適宜由建築法作硬性規定或訂定註記之意義。 7.內政部地政司葉視察秋容：按建物所有權第一次登記非強制登記，申請人檢具移轉契約書或其他證明文件第項申請登記時，應檢附信託