“房地产泡沫”的形成与防控——兼论如何实现房产市场的健康发展.pdfVIP

商业经济评论 “房地产泡沫’’的形成与防控 — — 兼论如何实现房产市场的健康发展 口文／罗海平 近年来我国城市房价疯狂上涨，泡 沫成分越做越大。一套普通住宅大约等 于城市居民l0至l5年的收入，部分城市 已达N2o年。目前，房价涨速仍然迅猛， 据国家发改委、国家统计局最近公布的 数据显示，l0月份全国70个大中城市房 屋销售价格同比上涨9．5％，是2005年7 月以来的最大单月涨幅。以深圳为例， 2006年特区内房屋均价还是9000元／平 方米，2007年7月新盘成交均价就迅速 毳 I 《l } “ 二=_ 飙升到近22000元／平方米，高档一点的 建 0 {i { 楼盘均价达4万元／平方米。鉴于我国房 产市场的严峻形势，2007年l1月l9日 一 ’ 国务院总理温家宝一行考察了新加坡提 供公共住屋的经验和政策。在新加坡国 给的有限性和信息不对称性。从而引发 内，房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融 立大学发表演讲答问时温总理说 “老百 人们对房地产价格的预期走高，诱发投 泡沫又迅速蹿升为经济泡沫，直至经济 姓总告诉戎 不要忘记房价。”认为“特 机行为产生。另外，促成人们房价预期走 泡沫的 “灾难式”破灭。 别是近些年来房价上涨较快，人民有很 高的因素并不只限于房地市场，比如经 除了房地产内在属性的作用产生泡 大的意见”。 济的高速增长、城市化进程的加快以及 沫外，在我国还存在强大的对房价进行 各种利好事件如奥运会之于北京、世博 “推、扶、拉”的外部“策动力”。首先 会之于上海、甚至深圳湾大桥的开通对 是公共权力滥用带来的“公权推涨”。由 “房地产泡沫”形成 演变的 般 深圳房价都会形成“涨价合理”的预期。 于房地产特有的两大核心资源(地产开 机制 房地产上游涵盖钢材、水泥、物流等 发权和银行信贷权)都掌控在地方政府 房地产泡沫是东南亚国家、日本、香 行业，下游包括建筑装饰、物业管理等行 手中导致供给面市场化程度不足，为“公 港等金融危机的一个直接的“策动力”。 业，产业链条较长，而且产业关联度较高 权寻租”创造了可能。同时房地产过长的 房地产泡沫的形成机制是由房地产内在 不仅扩大了潜在的“泡沫形成因子”而且 行政审批流程扩大了“公权寻租”的空 属性决定的。房地产具有实体性和虚拟 放大了房产泡沫的影响范围。房地产业 间，政府垄断的土地拍卖市场又通过竞 性、投资性和消费性、不动性和流动性等 与金融业存在捆绑型关系。房地产业属 价带来地价飞涨，而这些都会使房地产 相互对立的属性。土地资源实体的有限 于典型的资金密集型产业，需要大量的 供应价格居高不下。其次，“政策扶涨”。 性和土地虚拟价格无限性的对立，土地 金融融资。一旦融资渠道过于单一则房 在亚洲金融危机后，出于拉动内需的需 资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供 地产金融风险就会集中在商业银行系统 要，房地产业一直被作为国民经济的支 54 经济导刊2oo8，O1，O 商业经济评论 ·产经分析 柱产业来发展。维持高房价似乎更符合 13本房地产泡沫经济的形成是伴随 房地产泡沫的产生。比如，13本固定资产 继续加大投资的“行业景气”要求，所以 长期的经济高速增长逐步形成的，