房地产投资与融资 by 潘文靓.ppt

异地投资房地产 异地购房 定义 购房者的户口所在地和要购房屋的所在地不在同一个省份 最大难点 信息沟通不及时，一般市民不可能有时间和精力天天去关注异地的楼市情况 需要对当地的政策足够了解，对开发商的背景、资质熟悉，对当地市场变动及时把握 为什么人们喜欢选择异地房产投资呢？ 房产投资是一项中长期的投资，周期比较长，资金流转速度缓慢。北京、上海等大城市较早时期为鼓励购房出台了各种政策措施，提供按揭贷款、购房入户等政策，让很多先富起来的温州人看见了投资的机会，而高额的租金回报让温州人尝到了异地投资的甜头。早期温州人异地房产投资基本上集中在北京、上海等大城市，后随着投资区域的扩大转向二、三线城市。 异地购房三大风险 三、四线城市市场风险大 市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。目前对于绝大多数房产投资者而言，三线、四线城市最吸引其前往置业投资的原因在于房地产商品的绝对低价，这种绝对低价的诱惑正是诱导投资者冲动置业、盲目跟风的主要原因。 异地开发商存在信用风险 开发商信用问题似乎已经引起了诸多投资者的重视。但是，在高额利润的诱惑下，在投资渠道单一化的今天，许多投资者又开始忽略了潜在的信用风险。 监控麻烦操作风险大 操作风险是针对投资者在投资异地房地产商品之后，由于距离上的关系导致操作层面的风险。针对异地投资房地产市场中可能出现的种种风险，投资者切忌盲目跟风，小心各种预期收益的诱惑。 需要注意点 1 了解政策 2 认真考察 3 注意估算 4 注意时机 房产价格与国家的宏观政策息息相关，投资者既然有意到外地投资购房，就应该进一步了解国家的房地产政策和对置业地区的定位等，做到心中有数 不管房产是自用还是投资，都应到现场认真考察，考察的主要内容包括当地房产的价格、地段、质量、升值潜力等情况 购买房产前先盘算手头的资金，自有资金最好，如果用贷款购房就存在一定的风险，因为房贷需按月还款，会增加购房成本，建议在购房前先了解清楚当期的银行利率，算清应付的利息是多少，在此基础上判断一下利用贷款购房的获利空间有多大，如果得不偿失，就应放弃 凡是商品都有价格，有价格就会有波动，房产作为一种商品，自然也存在这个规律，影响房地产价格的因素很多，作为投资者，应该时刻注意这些波动，尽量选择房产价格处于低谷时才出手。 大宁国际广场 投资商: 崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、香港信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。 开发商 崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司。 大宁国际商业广场位于大宁路与共和新路交汇点，地处大宁商圈。大宁地区由五个主要板块组成，分别为占地５５０００平方米的大宁国际商业广场、总面积逾65万平方米的大宁灵石公园、多媒体谷办公园区、大宁国际居住园区以及上海马戏城和闸北体育场等。常驻人口超过80万，日客流量近30万。 项目拥有国际星级酒店，办公楼及SOHO式办公楼，零售，各类餐饮，娱乐，文化、教育，现代服务业八大功能，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。本项目的出现，填补了闸北区无大型商业中心的空白。 项目以现代建筑风格，重新塑造上海传统的商业街区，延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的商业环境。 情况概述 占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层，由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店　　　　　　　-- 30,000平方米 办公楼　　　　　　　　-- 39,000平方米 商业零售　　　　　　　-- 50,000平方米 餐饮/娱乐　　　　　　 -- 45,000平方米 教育文化和生活配套　　-- 15,000平方米 停车场和公共区域　　　-- 21,000平方米 开业时间: 2006年10月 租售方式: 出租 租售价格: 5-18元/M2/天 租售情况: 只租赁 交通状况:离地铁1号线延长路站仅约80米 动线组织:南北出入口、车库 停车位：1300个 业态组成：8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。 超级市场：大润发-----2万平方米。 娱乐 ：上影星汇影城电影院： 五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资，4,300平方米的电影院有6个放映厅，约1,000个座位。 KTV：日本BMB集团开设的2,300平方米的遊歌量贩式KTV旗舰店。 大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的3,500平米卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏。 餐饮：45家来自世界各地、大江南