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编号: [2014]DY008 房地产估价司法鉴定报告 （东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号) 山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司 房地产估价司法鉴定报告 估价项目名称： 关于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号市场价值评估的司法鉴定报告 估价委托人： 东营市东营区人民法院司法技术室 估价机构： 山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司 注册房地产估价师： 孙友功 王玉彬 估价报告编号： 鲁三鑫房估字[2014]DY008号 估价报告完成日期： 二〇一四年四月一日 目 录 第一部分 致估价委托人函 1 第二部分 估价师声明 2 第三部分 估价的假设和限制条件 4 第四部分 房地产估价结果报告 7 一、估价委托人 7 二、估价方 7 三、估价对象 7 四、估价目的 8 五、估价时点 8 六、价值定义 8 七、估价依据 8 八、估价原则 9 九、估价方法 9 十、估价结果 10 十一、估价人员 11 十二、估价作业日期： 11 十三、估价报告应用的有效期： 11 第五部分 房地产估价技术报告 12 一、个别因素分析 12 二、区域因素分析 12 三、市场背景分析 12 四、最高最佳使用分析 14 五、估价方法选用 14 六、估价的测算过程 15 七、估价结果确定 21 第六部分 附 件 22 一、《东营市东营区人民法院鉴定委托书》（2013）东法技会字第175号； 22 二、《东营市东营区人民法院民事裁定书》（2012）东民初字第2804-1号； 22 三、《东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息》编号：1306560；22 四、估价对象现场照片； 22 五、估价机构资格证书； 22 六、估价人员资格证书。 22 第一部分 致估价委托人函 东营市东营区人民法院司法技术室： 承蒙贵单位的委托，本公司遵循独立、客观、公正等估价原则，对位于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号在估价时点的涉案房地产市场价值[价值定义详见报告]进行了评估，现将估价重要内容摘要如下： 估价时点：2014年3月28日，为估价人员现场勘查之日。 估价目的：确定估价对象房地产在现有权益及实体状况下在估价基准日的市场价值，为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。 估价人员根据《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》以及省、市的有关法规和政策等，依照估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，选用适宜的方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算，确认在本报告中已说明的假设与限制条件下，估价对象在估价时点的涉案房地产市场价值为人民币：94.51万元，大写取整：人民币玖拾肆万伍仟壹佰元整。 此函 山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司 二〇一四年四月一日 第二部分 估价师声明 我们郑重声明： 我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人也没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 在估价时点（2014年3月28日），王玉彬、李秀丽同志已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人应对资料的真实性负责。因资料失实或不完整等原因造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 未经本估价机构书面同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任，并保留追究相关人员法律责任的权利。 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 注册房地产估价师： 姓 名 注 册 号 签章、签名 孙 友 功 3720080196 王 玉 彬 3720110078 第三部分 估价的假设和限制条件 一、本次估价中关于市场状况的假设前提 1、估价对象手续齐全，达到产权明晰、自由转让的要求。 2、洽谈交易期是一段合理的期限，双方有充分的时间