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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第四章要点分析 第四章 农用地分等定级 一、概述 1、农用地等：全国范围，实际操作在国家、省、县三个层次进行。 分自然等别、利用等别和等别三个层次。 2、农用地级：行政区（省县）内。 3、农用地分等的工作对象：是现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区、土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。 二、农用地分等定级的原则： 〔6个〕 综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、土地收益差异原则、 定量分析与定性分析相结合原则、跟踪检验原则。 三、农用地定级与分等的关系：分等以全国范围可比为目标，成果有分层和集成的特点；定级以县域范围可比为基本目标，成果有整体性和具体性的特点。分等是修正法定级的基础；级别不是等别的续分，而是各自成为二个具有彼此相关性的不同质量表述体系。 四、农用地分等定级的方法：因素法、样地法 第三节 农用地分等定级单元划分方法：叠置法、地块法、网格法、多边形法。 个人总结 2、杜能圈：自、林、谷、草、三、牧 3、城镇土地级别划分方法：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法 4、区位＝自然+交通+经济〔有机组合〕 5、农用地分等根据农用地：自然+经济属性 6、土地定级原则：综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则 7、地产市场的核心是地价 8、三大基本估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法 9、不动产项目市场分析包括：竞争对手、消费者分析 10、重置价格求取方法：单位比较法、分布分项法、工料测量法、指数调整法 地上附着物评估： 建筑质量监测方法：感观法、理化试验法、量测法、无损检测法、局部破损检测法、资料分析法 建筑物折旧：物理折旧、功能折旧、经济折旧 3、求取折旧方法：年限法、实际观察法、成新折旧法 4、建筑物估价方法：重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法 机器设备评估： 机器评估方法：成本法、市场法、收益法 2、实体贬值估算方法：观察法、年限法、修复费用法 3、贬值分类：实体性贬值、经济性贬值 土地估价师考试频道欢迎您 报名即可获赠：考试教辅图书 + 或20%的学习卡 全国免费电话：400-675-3599、010 庄严承诺：先开课、后付费（支付宝）；诚信安全、学员零风险 一、2011年土地估价师培训辅导招生简章，欢迎进入 网络培训招生网址/jianzhua/tdgjs/2049_2010_4/39459.html 二、学慧教育，值得信赖的品牌（来学慧教育报名，有机会省5%-20%的学费啦） 学慧教育从08年开始网络、面授培训辅导，多年来以“一切为了考生、为了考生一切”为服务宗旨，坚信“考试过关才是硬道理”，每年不断刷新考试通过率，受到广大学员朋友的一致好评。 （一）学慧荣誉　　 学慧教育荣获“中国十大网络教育品牌、中国十大职业教育品牌”两项大奖。学慧教育通过多年来的发展不断提升自身教育质量，获得社会各界的认同与大力支持。 （二）为什么要在学慧报名？ 1、可以省学费约5%-20%左右 2、或赠送考试教材，学慧 与各大出版社合作出版的辅导图书 3、可获得学慧VIP资格 （三）我的权益如何得到保障？ 1、学慧是公司，有法律保障，可上工商网站查询。 2、学慧庄严承诺：先开课、后付费（支付宝担保支付）。进入 三、诚信安全、学员零风险 诚信经营是学慧之本，为了解除大家“汇款后不能开通课程”的顾虑，学慧庄严承诺：先开课、后付费（支付宝担保支付）。进入　　在线考场：帮您有限的时间内如何更有效的学习，查看　　学慧教育“在线考场”功能介绍，查看