如何保证住房公积金投资公租房良性循环.docVIP

如何保证住房公积金投资公租房良性循环住房是人类最基本的生存需求，是体现城市居民幸福指数的核心要素。目前，各地正在通过建设公租房来逐步解决“夹心层”的住房问题。为解决公租房的融资问题，也为了更好地发挥公积金制度的住房保障功能，住房公积金也积极投入到公租房建设领域。从各地的操作实践来看，在继公积金贷款支持公租房建设以后，上海、大连等城市积极尝试使用公积金增值收益投资公租房建设。那么，住房公积金在投资公租房的过程中，如何做到资金的良性循环，实现可持续发展。本文着重立足于上海，对上述问题进行探讨。 一、上海住房公积金投资公租房的现状 2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。 尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。 二、住房公积金投资建设公租房面临的问题 住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。 1.政策障碍 根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。 2.资金保值增值 目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。 3.流动性风险 一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。 4.管理难题 公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。 综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。 三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议 1.加紧修订《住房公积金管理条例》 如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。 2.给予相应的政策支持 为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。 3.明确资金退出机制 目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不