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成都及济南:看上去谁美?房产价格：市场风向标 影响房产发展的第一大要素便是价格问题。2012年中国房地产业在持续等待与洗牌过程中，价格状态如何成为房产市场变化的风向标。 望成都：房屋价格日趋合理 在成都的房地产市场，和所有商品一样，价格依然是影响购买需求最敏感、最有效的因素。大量的市场调查结果表明，成都消费者对单价2000元－3000元，总价15万元－30万元的房子最感兴趣，如果超过了这一范围，价格的上涨空间和销售速度会受到影响。再加上成都商品房新开工面积每年的增长速度都要高于销售面积的增长速度，空置面积逐年增加已经是不争的事实，虽然这种现象并非属于成都市场的专属，但很明显的是，成都百姓在跟房产价格博弈的过程显得更加放松自如。 加上人们普遍希望自己能买到品质和价格相一致的房子的心理成因，成都房屋价格日趋合理成为趋势；虽然目前出现发展商的专业水平不断提高、成都经济实力不断发展、公民财富在逐年增加的现象，但目前，开发商应该考虑的却是，在现有购买力基础上开发消费者买得起的好房子，这无形促使成都房屋价格变得更加合理。 论济南：房价下跌在继续 由于房地产市场长期过热，国家出台了一系列措施来平抑房价，与此同时，济南市政府的响应措施，以及济南房产走进销量下滑的趋势，让原本虚高的济南房产市场有了下跌的迹象。 回顾过去，从各种房地产终结机构或是海报等获得的信息是，济南的房价还是偏高的。在比较繁华的地区，如山大路、大明湖附近等地方，房价都超过了10000元/平米的关口。 然而值得欣慰的是，济南房产市场情况跟成都市场的分析结果一致，同样出现价格下调。对于广大市民来说，买房置业是人生中的一件大事，最近几年持续上涨的房价着实令百姓感到有些困惑。在全国房产经济均有所抑制的前提下，济南的高价楼盘也已经表现出松动，让市场健康合理化成为可能，例如在盛世名门的外售报价上，远远低于原来的市场预期。同样，近两年济南市民的消费观念日趋理性。 房价背后的思考 尽管目前的房地产市场价格出现“日趋合理”的发展态势，但无论是济南曾经出现的虚高不下，还是成都市场的“博弈成功”，据权威部门分析，两地房屋价格相比十年前均出现超越十倍以上的差距。造成两地房屋价格大爆棚的原因出在何处，成都是否能够继续“勒住嚼头”，济南房屋的虚高泡沫可否遏制？ 望成都：房价地价同时涨 “夹心”问题很难藏 据成都房管局等各权威部门资料显示，成都房产市场中存在的流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨预期和投资性房产比例的提高及住房有效供应不足等原因，导致其房价格普遍加速上扬。 其中，地价上涨过快被认为是最重要的原因之一。数据表明，成都市场近年在全国70个大中城市土地交易价格中上升速度均达10%以上。 “夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件，又没钱买经适房，有的没资格买经适房，又买不起商品房。在金融海啸的大背景下，中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题已日益显现。 虽然“夹心层”住房问题在任何城市都较为棘手，但相比而言，成都市场所遭遇到的“夹心层”更为凸显。由此，成都政府部门及相关专家人士也将出台帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难的措施。通过目前研究结果分析，在成都原本规划的“形成适度、多样、梯次供应及消费模式合理化”的整体规划并没有真正过多解决“夹心层”的难题。 此外，在成都同样遇到房产市场供求结构及其炒作问题的存在，但这些问题已成为全国性的房产诟病，不足以构成成都市场的关键性因素。 论济南：个人投资“陷”市场货代关系待商量 相比地价、供需等因素的左右，与成都市场不同的是，济南市场个人投资买房者的不断增加，以及商品房空置比率降低的问题，在一定程度上影响着其价格的虚高不下。相比成都人的消费习惯，济南地区更倾向于以固定资产的买卖和利及自我留守作为理财的基本惯性。 由此，大量个人投资商参与其中，让市场价格有了更多的变动，相关专家甚至指出，在整体市场不太稳定的情况下过多参与，其实是对市场的“陷害”与破坏。 此外，据济南相关部门调查分析，随着该地区居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升。 面对房产经济与银行贷款的关系时，济南房产市场银行货款基准利率上调，以及目前国家对各家银行利率调整的权利下放，在一定程度上增加了开发商资金成本及整体银行贷款额度的不稳定性。济南某银行人士表示，这种银行制度的调整，除了是金融体系的发展与变革，对相关市场的影响直接加大，房产市场的货代关系亟待进一步分析